Почему риэлторы занижают цены на квартиры

Содержание
  1. Как могут обмануть агенства недвижимости при продаже квартиры
  2. Распространенные схемы мошенничества риэлторов
  3. Обман клиентов
  4. Обман продавцов
  5. Куда обратиться
  6. Как защититься от мошенников
  7. Как правильно купить или продать квартиру, чтобы вас не обманули риэлторы, схемы мошенничества
  8. Обман при покупке квартиры
  9. Покупаем квартиру без риска быть обманутыми: советы
  10. Как обманывают риэлторы при продаже квартиры
  11. Как еще могут обмануть при покупке жилого помещения
  12. Что делать, если риэлторы вас уже обманули
  13. Занижение стоимости недвижимости: почему снижают цены
  14. Почему занижают договорную сумму на квартиру?
  15. Выгода собственника при занижении цены на недвижимость
  16. Выгода покупателя при занижении цены на квартиру
  17. Выгода риелтора при занижении цены на жилплощадь
  18. Выгода банкира при занижении цены на дом
  19. Как покупатель старается скинуть цену на дом?
  20. Какие методы используют риелторы?
  21. Каковы риски при занижении стоимости недвижимости?
  22. Риски покупателя
  23. Риски продавца
  24. Как работает с ценой риэлтор
  25. Как продать дороже с помощью риэлтора
  26. Выгодная продажа – методы работы риэлтора с ценой
  27. Профессиональные секреты – как риэлтор может повысить цену
  28. Дополнительные факторы – что влияет на цену квартиры
  29. Откуда берутся цены на квартиры
  30. Цена предложения
  31. Кому известны реальные суммы сделок?
  32. Поправочный коэффициент
  33. Цена сделки и скрытая комиссия

Как могут обмануть агенства недвижимости при продаже квартиры

Почему риэлторы занижают цены на квартиры

Аферы на рынке жилья отличаются разнообразием. Покупатель и продавец недвижимости рискуют лишиться всех своих сбережений, если не сумеют определить мошенников. Обманывают риэлторы при продаже квартиры так, что неискушенному человеку сложно разобраться в хитроумной схеме.

Фирмы-однодневки появляются сотнями и сотнями же исчезают. А если фирма исчезла, то найти и наказать виновных будет очень сложно. Поэтому желательно проверить информацию о фирме не только в налоговой инспекции, но и ознакомиться с отзывами о работе в интернете.

Причем, не стоит доверять тем отзывам, которые размещаются на сайте организации. Это могут быть отзывы, размещенные ради рекламы. Лучше поискать данные на других ресурсах, форумах, где обмениваются информацией реальные люди.

Распространенные схемы мошенничества риэлторов

«Черные риэлторы» не побрезгуют ничем, чтобы достигнуть своей цели – выманить денежки из доверчивого покупателя. Есть несколько схем мошенничества с недвижимостью, которые уже стали классикой:

  1. Мультипродажа. Дом, квартира или другая недвижимость продается нескольким покупателям по поддельным документам. Сделка проводится у нотариуса, поэтому кажется на первый взгляд, что с документами все в порядке, на самом деле это не так.
  2. Обман незащищенных слоев населения, например, одиноких пенсионеров, инвалидов. Агент по недвижимости может обрабатывать «клиента» под видом социального работника. Например, предлагает помощь по уборке квартиры, оплате коммунальных услуг. Взамен дает на подпись ничего не подозревающему собственнику некий документ. Истинный смысл документа собственнику жилья, конечно, не разъясняется. На самом деле, это может быть дарственная или договор ренты. Слишком часто бывает уже поздно, когда пенсионеры обнаруживают, что их обманули.
  3. Подделка документов. Для мошенников не составит труда подделать доверенность от собственника и продать квартиру. Поэтому покупателям нужно быть начеку – покупка жилья по доверенности от собственника – это не самый лучший вариант.
  4. Продажа услуг вместо недвижимости. Такая схема особенно популярна при аренде квартир, но и при продаже тоже имеет место быть. Человек обращается в агентство с целью купить или снять жилье, а ему говорят, что надо проехать по такому-то адресу, там собственник жилья будет рад продать жилье или сдать в аренду. При этом клиент должен заплатить за получение информации. Подписывается для этого договор на оказание информационных услуг. Но, кроме тех самых информационных услуг, человек больше ничего не получает. Полученная информация окажется, скорее всего, недостоверной. Как результат – покупатель остается без жилья и денег.

Обман клиентов

Даже судебное решение могут подделать риэлторы, дабы обмануть клиентов. Например, по решению суда жилье переходит в собственность конкретного гражданина. Но он умирает. Риэлторы подделывают судебное решение о признании права владения на своего человека.

Затем это право регистрируют в Росреестре. Проблемы начинаются, когда появляются наследники умершего гражданина и требуют признать за ними право на наследство. Поэтому важно тщательно изучить документ, который является основанием возникновения прав на жилплощадь.

Сговор с продавцом – это еще одна распространенная схема обмана. Покупателя просят внести задаток за жилплощадь. Но потом под разными причинами процедура оттягивается. В результате сделка срывается, а задаток так и остается у продавца, поскольку её сорвал покупатель.

Обман продавцов

При продаже недвижимости агенты обманывают не только покупателей, но и продавцов. Есть несколько схем обмана:

  1. Искусственное занижение цены на квартиру. Риэлтор может обмануть, сказав, что сейчас на рынке неподходящая ситуация для продажи, и уговорить снизить цену. Хозяин жилья может не понять ситуацию, и ему не останется ничего другого делать, как снизить цену. Жилье продается через другое агентство по более высокой цене, но эта сумма в договоре не ставится. Скрытая комиссия становится источником дохода для агентов, а продавец получает меньше той суммы, на которую мог рассчитывать.
  2. Включение комиссии агентов в цену договора. Посредник просит собственника уменьшить цену и забирает скрытие комиссионные. Интересы продавца в этом случае никто не соблюдает.
  3. Сокрытие объектов, по которым нет возможности получить «скрытку». Жилье долго не продается, в результате собственник соглашается уменьшить цену. В результате такого обмана агент получает комиссию, а продавец вынужден довольствоваться той суммой, за которую удалось продать квартиру.

Важно! По сути, обман продавцов и покупателей домов – это мошенничество. Действия риэлторов попадают под ст. 159 Уголовного кодекса. Но уголовное дело может быть возбуждено только на основании заявления потерпевшего.

Куда обратиться

Если обманул один из сотрудников агентства, это еще не означает, что мошенниками являются все риэлторы. Поэтому для начала можно подать жалобу руководству агентства. Но такой жалобы достаточно, если сделка еще не была заключена. Если квартира уже продана, то остается обращаться с заявлением в государственные органы. Есть несколько инстанций, куда можно направить жалобу:

  • прокуратура;
  • общество по защите прав потребителей;
  • суд;
  • полиция.

Можно также пожаловаться в Гильдию риэлторов. Но эта организация не имеет полномочий защищать права граждан.

Для мошенников наступят неблагоприятные последствия, а вот гражданину придется отстаивать свои интересы в суде, чтобы вернуть деньги или жилплощадь.

Но даже в случае обращения в суд нет гарантий, что дело закончится в пользу истца. Поэтому нужно действовать осмотрительно, чтобы не попасть в ловушку к мошенникам.

Как защититься от мошенников

Если принимать как факт, что могут обмануть клиентов агентства недвижимости в любой момент, то придется все проверять самостоятельно. Естественно, что обращаться нужно к агентствам с проверенной репутацией, предварительно проверить учредительные документы. Но и этого может оказаться недостаточно. Есть действия, которые нужно совершить покупателю, чтобы не быть обманутым:

  1. Проверить правоустанавливающие документы. Нужно обратить внимание, на основании какого документа продавец получил жилплощадь. Это может быть дарственная, свидетельство о праве наследования или договор купли-продажи.
  2. Запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). С помощью выписки можно отследить, как часто менялись владельцы жилья. Если это происходило слишком часто, нужно уточнить, с чем связана частая смена собственника. Выписка полезна еще и тем, что можно выяснить, не является ли квартира предметом судебных споров. Срок исковой давности составляет три года. Если за последние три года споров не было, можно не бояться, что прежние собственники заявят о своих правах. При наличии неоконченного судебного спора нужно дождаться вынесения судебного решения, прежде чем покупать жилье.
  3. Запросить выписку из бюро технической инвентаризации (БТИ). Благодаря этому документу, можно узнать, кто был прописан в квартире. Случается, что временно некоторые члены семьи собственника отсутствуют, например, отбывают наказание в местах лишения свободы. По возвращению они могут заявить о своих правах. Поэтому покупать жилье можно, если только выпишутся все прежние жители.

При покупке, продаже, аренде и других сделках с жильем важен каждый нюанс. Мелочей в таких делах не бывает. Поэтому нужно быть бдительным и самостоятельно перепроверять документы, даже если вы нашли действительно надежное риэлтерское агентство.

Как могут обмануть агенства недвижимости при продаже квартиры Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ypravo.com/moshennichestvo/kak-obmanyvayut-rieltory.html

Как правильно купить или продать квартиру, чтобы вас не обманули риэлторы, схемы мошенничества

Почему риэлторы занижают цены на квартиры

13.05.2018

При покупке квартиры нужно быть очень внимательными. На кону стоят не малые деньги, поэтому не стоит пренебрегать такими моментами, как проверка квартиры в государственной реестре, ЖЕКе, и т. д.

Существует много обстоятельств при которых совершенная сделка признается недействительной, и множество вариантов, для обмана покупателя. Зачастую жульничают даже риэлторы, призванные защищать интересы как покупателя, так и продавца.

Как не стать жертвой аферистов?

Обман при покупке квартиры

На рынке недвижимости существует много мошенников, наживающихся на совершении незаконных сделок купли-продажи. Это могут быть частные лица, риэлторы, недобросовестные агентства недвижимости.

Обманывают как продавцы, так и покупатели. Но чаще всего страдают покупатели, упустившие важные юридические моменты при проверке документов и «чистоты» квартиры.

Как правильно продать квартиру, чтобы вас не обманули?

Продавцов могут обмануть, разве что подсунув фальшивые деньги. Намного больше существует схем обмана покупателей!

Покупаем квартиру без риска быть обманутыми: советы

Рассмотрим, как купить квартиру, чтобы не обманули продавцы или недобросовестные риэлторы:

  1. Осматривать квартиру нужно лично. При осмотре рекомендуют обращать внимание на состояние перекрытий, балконов, сантехники. Глубокие трещины на стенах свидетельствуют о необходимости капитального ремонта. Нельзя доверять информации о состоянии недвижимости на слово и по фотографиям.
  2. Специалисты экспертного бюро профессионально оценят техническое состояние недвижимости. Иногда лучше отказаться от покупки, чем потратить половину стоимости жилья на ремонтные работы.
  3. С документацией нужно знакомиться в спокойной обстановке, не спеша. В спешке нельзя ничего подписывать, даже если риэлтор говорит, что сам все проверил.
  4. Чтобы купить квартиру без риска, рекомендуют нанять специалиста по недвижимости с хорошей репутацией. Он проведет экспертизу документов на квартиру, проверит, не нарушены ли права несовершеннолетних и др. лиц при приватизации, поможет составить договор купли-продажи.
  5. Производить расчет лучше в нотариальной конторе или банке. В финансовых учреждениях имеется охрана, способная быстро реагировать при возникновении чрезвычайных ситуаций.

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • Правоустанавливающие документы, на каком основании собственник вступил во владение жилой площадью. Если в документах имеются условия, несоблюдение которых приводит к расторжению сделки, нужно проверить, соблюдены ли эти условия.
  • Запрашивают выписку из единого государственного реестра, в которой будет отражена вся история дома или квартиры (на основании чего возникало право собственности, ограничения на совершения сделок, арест помещения и т. д).
  • Чтобы выяснить, что не совершались перепланировки, за которые придется платить штраф, запрашивают документацию из БТИ и сравнивают ее с фактическим видом помещения.
  • Проверяют подлинность документов продавца в паспортном столе, документации на квартиру.
  • Справка из наркологии и психиатрической больницы подтвердит дееспособность продавца. Если пренебречь этим пунктом, может выясниться, что у человека ограничена дееспособность. Это приведет к расторжению сделки.
  • Если в квартире прописаны дети должно присутствовать разрешение из органов опеки на продажу имущества.

Чтобы купить квартиру и не быть обманутым, нужно подбирать агента недвижимости из компании с хорошей репутацией. Можно воспользоваться советами проверенных друзей и родственников. Не стоит доверять риэлтору, которого предлагает продавец.

Как обманывают риэлторы при продаже квартиры

Рекомендуем ознакомиться со схемами мошенничества.

задача агента по недвижимости состоит в том, чтобы «поймать» клиента. В интернете представлено множество объявлений по доступной цене, к которым прикреплены фото квартир, домов с евро ремонтом.

Когда потенциальный покупатель звонит, ему говорят, что эта квартира продана, но есть еще много похожих вариантов. Предлагают встретиться и посмотреть варианты.

Часто показывают жилье, совершенно непохожее на то, что на фото.

Иногда случается, что предлагаемая квартира находится рядом с железной дорогой, магистралью. В этом случае привозят покупателей в то время, когда дорога более свободна. В другое время уровень шума превышает допустимый.

Если дом находится рядом со свалкой, кладбищем или другим неблагополучным местом, стараются привезти клиентов в сумерки. В это время недостаток не будет заметен.

Если при попутном ветре в квартире появляется запах из мусоропроводов, свалок, близлежащих заводов со вредным производством, опытные риэлторы подгадывают время показа жилья, когда ветер дует в обратную сторону. Хотя не всегда это получается.

Самым серьезным преступлением является оформление сделки по подложным документам. Иногда мошенники работают в сговоре с работниками ЗАГСов, УВД, ЖЕКов, паспортных столов.

Иногда при передаче денег, берут купюры для пересчета. В это время звонит телефон, продавец говорит, что сделка отменяется и отдает деньги. Через время покупатель обнаруживает что купюры заменены на фальшивые или на простую бумагу. Что-то доказать в этом случае будет очень проблематично.

Большие суммы, которыми оперирует рынок недвижимости являются большим соблазном для мошенников. Обман при покупке квартиры встречается повсеместно.

Схемы:

  1. Сумма, выплачиваемая за квартиру, отражается в документах БТИ заниженной. Так уходят от уплаты налогов. Если продавец решает расторгнуть сделку, он вернет только сумму, которая проходит по документам. Максимально можно перестраховаться, это передавать деньги в присутствии двух свидетелей, потребовать от покупателя расписку, что получены деньги в счет продажи квартиры, указать адрес, № квартиры. В документе должны стоять дата, подписи обеих сторон и свидетелей. Указывают ФИО, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Покупатель продает квартиру. Все документы в порядке. Через некоторое время приходит судебный иск от детей продавца, что их интересы не были учтены приватизации квартиры. Суд может признать сделку недействительной.
  3. Если родственник, прописанный в квартире, считается временно отсутствующим, лучше отказаться от такой сделки. Человек может вернуться и предъявить права на жилплощадь. Покупатель может остаться без денег и без квартиры.
  4. Продажа по подложным документам, пока хозяева находятся в отъезде. Когда законные владельцы вернуться, жилье придется освободить. Деньги в этом случае будет требовать не с кого. Мошенника вряд ли найдут.
  5. Владелец квартиры находит человека похожей внешности, который оформляет сделку купли-продажи. На следующий день после заключения договора купли-продажи мошенник подает заявление об утере документов задним числом. Найти человека, который выступал в роли хозяина будет очень проблематично. Еще труднее с него будет взыскать деньги.
  6. Продажа недвижимости по дубликатам правоустанавливающих документов сразу нескольким людям. Эту операцию выполняют в течение одного дня в разных нотариальных конторах. После этого мошенник выезжает за границу. А обманутые собственники судятся между собой.
  7. Обманывают агентства недвижимости однодневки, беря задаток за жилье, выставленное по заниженным ценам. Говорят, что стоимость низкая, потому что хозяин уезжает, и ему срочно нужно продать квартиру. На следующий день после внесения задатка потенциальный покупатель не находит на прежнем месте ни риэлторов ни их офиса. Мошенники снимают помещение на один день в квартире, вешают вывеску. Когда клиент попался в сети и внес деньги, «агентство» съезжает.
  8. При покупке жилья в новостройке нельзя заключать договор с подрядчиками. Он может быть аннулирован, если застройщик будет недоволен качеством выполненных работ. Вернуть деньги в этом случае будет проблематично. При покупке квартиры в строящемся доме нужно заключать договор непосредственно с застройщиком.
  9. Собственник продает квартиру, обещает выписаться чуть позже. А потом вовсе отказывается, говорит, что ему некуда выезжать. Суд станет на сторону продавца. Если в документах была указана заниженная сумма, покупатель лишится части своих денег.

При совершении сделок купли-продажи существует множество схем развода доверчивых покупателей. Даже если знать все законы, при оформлении документов в спешке можно не учесть каких-то деталей и в результате остаться без квартиры и без денег.

Что делать, если риэлторы вас уже обманули

Доверчивых покупателей, риэлторы обманывают чаще, чем бдительных, всегда читающих бумаги, прежде чем их подписать.

Если жулики вам уже навредили, и договором предусмотрено досудебное урегулирование споров, нужно направить на адрес или вручить лично под подпись претензию.

В ней четко изложить суть (неисполнение риэлторами обязательств, отказ от возврата предоплаты при невыполнении условий договора, нарушение прав потребителя на одностороннее расторжение договора и т. д.).

Здесь же нужно указать ссылки на договор, нормативные акты и др. документы. Должно быть выставлено требование о добровольном удовлетворении своих прав, выплаты неустойки или полного возмещения убытков.

Если агентство недвижимости не реагирует или отказало в удовлетворении требований нужно подавать исковое заявление в суд. Правильно составить документы помогут юристы. Понадобится вся документация, которая относится к делу. Хорошо, если имеются свидетели, которые смогут дать показания в пользы истца.

Купить квартиру без риска практически невозможно. Но минимизировать вероятность обмана можно, если не спеша изучить все документы, получить выписку из единого государственного реестра, справку из БТИ. При возникновении сомнений в честности продавца или риэлтора лучше нанять грамотного юриста или отказаться от покупки.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/kak-obmanyvayut-rieltory-pri-prodazhe-kvartiry.html

Занижение стоимости недвижимости: почему снижают цены

Почему риэлторы занижают цены на квартиры

О занижении стоимости недвижимости говорят в том случае, когда в договоре купли-продажи указывается сумма меньше реальной.

Например, в документах стоит цифра 1 млн ₽, а на деле продавец получает от покупателя 5 млн.

Инициатива указать в бумагах другую сумму обычно исходит от владельца вторичного жилья либо объекта недвижимости, который недавно перешел из разряда новостроек в разряд вторичного жилья.

Как правило, занижение цены происходит, если квартира, дом стоят более 1 млн ₽ и продается без посредников, «от хозяина». Однако известны случаи, когда банки, при выдаче ипотечного кредита на покупку квартиры у застройщика, соглашались документально зафиксировать занижение стоимости квартиры (дома).

Обратите внимание! Как показывает практика, негативные последствия продажи недвижимости ниже рыночной стоимости не для всех служат серьезным препятствием.

Почему занижают договорную сумму на квартиру?

Современные реалии таковы, что занижение стоимости разных объектов недвижимости в определенных ситуациях оказывается выгодно собственнику объекта, его будущему владельцу, риэлтору и банкиру. Рассмотрим отдельно каждую ситуацию.

Выгода собственника при занижении цены на недвижимость

В соответствии с нормами действующего законодательства, если гражданин РФ продает квартиру, дом, то после заключения сделки купли-продажи он обязан уплатить в казну государства налог в размере 13% от суммы дохода.

Далеко не каждый соглашается терять такие большие деньги, поэтому продавцы ищут возможность не указывать в договоре полную стоимость квартиры, дома и платить меньше налогов. Их не останавливает даже тот факт, что, отказ от торгов, занижение стоимости недвижимости, может привести к потере потенциальных покупателей.

Выгода покупателя при занижении цены на квартиру

Цель будущего владельца недвижимости приобрести объект в хорошем состоянии в престижном районе и при этом по привлекательной цене. Если удается убедить собственника, и он занижает стоимость квартиры (дома), сделка считается удачной. Как правило, выгодно купить жилье удается, если продавцу срочно нужны деньги на лечение, учебу.

Выгода риелтора при занижении цены на жилплощадь

Сотрудник агентства недвижимости знает рыночную стоимость каждого объекта. Он заинтересован в том, чтобы удержать клиента и при этом заключить выгодную для него сделку купли-продажи квартиры (дома).

Если собственник на объект недвижимости устанавливает завышенную цену, риелтор предпринимает меры, чтобы ее снизить, подвести к рыночной.

Процедуру занижения стоимости он проводит осторожно: упустить клиента никому не хочется.

Выгода банкира при занижении цены на дом

Оформление ипотечного кредита с занижением стоимости квартиры, дома – выгода и для финансового учреждения. Этот шаг, как и в случае с риэлтором, – стремление не потерять клиента.

Однако одни банки соглашаются на занижение цены при проведении сделки купли-продажи без каких-либо ограничений и дополнительных выплат. Другие увеличивает размер первоначального взноса или выдают ипотеку под более высокие проценты.

Третьи скрывают, что соглашаются на занижение стоимости недвижимости и называют вторую сумму «неотделимыми услугами». С точки зрения закона, под эту формулировку можно подвести многое: перепланировку, ремонт.

Как покупатель старается скинуть цену на дом?

Не только собственники жилья стараются снизить цену на дом или квартиру. Покупателям занижение стоимости тоже выгодно, ведь часто продавцы намерено завышают цены на недвижимость. И если одни готовы торговаться, другие, зная все недостатки своей квартиры (дома), не соглашаются идти на уступки. Владелец завышает цену по двум причинам:

  • не знает, какова реальная стоимость объекта;
  • не желает продавать недвижимость дешевле, чем сам ее купил.

Важно! Попытки покупателя торговаться по телефону ни к чему не приведут. Верят тому, кто уже осмотрел квартиру, дом.

Какие методы используют риелторы?

Если собственник решает продавать квартиру, дом без посредников и занижение цены его не привлекает, то «своего» покупателя он может ждать долго. Одни ждут, другие обращаются за помощью к риелтору. Но свои намерения не меняют, отказываются от продажи объекта недвижимости по более низкой цене и уплаты больших комиссионных.

Риелторы умело оказывают психологическое воздействие на владельца недвижимости, который не соглашается на занижение стоимости квартиры (дома).

Если объект жилой недвижимости долго не продается, и собственник отказывается торговаться, к продавцу приходят подставные покупатели.

Последствия могут быть разными: продавец быстро «сдается» и занижает установленную сумму либо вот такие покупатели приходят несколько раз. Этот «спектакль» часто длится до тех пор, пока не появятся желающие приобрести квартиру (дом) по цене собственника.

Каковы риски при занижении стоимости недвижимости?

Занижение стоимости продажи недвижимости некоторые продавцы воспринимают, как реальную возможность сэкономить на уплате налогов. На первый взгляд, рискует только продавец. Однако пострадать могут обе стороны.

Риски покупателя

Если продавец решит занизить стоимость квартиры, дома покупателю следует хорошо подумать, прежде чем выполнить его просьбу. Когда суд признает сделку купли-продажи недействительной, продавец обязан будет вернуть деньги покупателю. А тот – освободить жилплощадь и не предъявлять на нее права.

Риск покупателя при занижении цены на объект недвижимости даже не в том, что он может остаться без крыши над головой. Ему вернут лишь ту сумму, что указана в договоре. Исключение составляют случаи, когда есть расписка в получении оставшейся суммы.

Но она должна быть подробно составлена (с указанием паспортных данных обеих сторон и другой достоверной информации).

Важно! За попытку продавца уйти от уплаты налогов отвечать перед ФНС покупателю не придется. Это ведомство не уполномочено обращаться в суд с иском аннулировать сделку купли-продажи недвижимости.

Еще один минус для покупателя при занижении цены недвижимости: он получит имущественный вычет только на ту сумму, что указана в договоре. Если на покупку дома, квартиры (дома) он потратит больше, эти убытки государство ему не возместит.

Риски продавца

После заключения сделки купли-продажи недвижимости в руки налоговиков может попасть расписка, подтверждающая занижение цены на квартиру (дом). В этом случае продавцу придется понести большие финансовые потери:

  • ему «доначислят» налог;
  • его обяжут заплатить пени и штраф;
  • его могут привлечь к уголовной ответственности за неуплату налогов.

Еще один риск при заключении сделок купли-продажи с занижением цены на квартиру, дом – не получить желаемо большую сумму от покупателя. Как правило, передача денег при заключении подобных сделок проводится в два этапа:

  1. первая часть за купленную недвижимость до того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре;
  2. вторая часть уже после получения в этом ведомстве необходимых правоустанавливающих документов на квартиру (дом).

Покупатель может обмануть продавца и не заплатить за купленный объект недвижимости вторую (большую) часть суммы.

Итак, занижение стоимости недвижимости – это указание в договоре купли-продажи не реальной суммы, выплаченной за объект, а заниженной. Это в определенной степени выгодно всем участникам сделки.

При занижении цен каждый из них рискует потерять свои деньги. Наибольшей опасности подвергает себя продавец недвижимости.

Если он будет уличен в намеренной попытке не платить налоги, ему придется понести наказание: заплатить штраф, пени или потерять свободу.

Чуть больше о рисках, возникающих при занижении рыночной стоимости недвижимости, в видеоролике:

Заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи: какие есть риски?

Источник: https://NedvigimostMsk.ru/base/zanizheniye-stoimosti-nedvizhimosti

Как работает с ценой риэлтор

Почему риэлторы занижают цены на квартиры

Каждый продавец недвижимости хочет получить максимально возможную сумму за свои квадратные метры. Однако выгоду от сделки собственники понимают по-разному. Одни решают сэкономить на услугах посредника и сами ищут покупателей.

Другие – доверяют процесс риэлтору, который гарантирует лучшую цену на рынке. В арсенале профессионалов немало приемов, которые помогают продать объект быстрее и дороже.

От чего зависит цена на жильё, и как агент может повысить стоимость квартиры?

В первую очередь собственнику нужно понять: на вторичном рынке у квартир как у товара нет и не может быть фиксированного прайса. Стоимость каждого объекта определяется индивидуально по аналогии с похожими предложениями в онлайн-базах, журналах и рекламе.

Сравнение идет по нескольким ключевым параметрам:

  • Площадь
  • Район
  • Этажность
  • Удаленность от метро
  • Планировка
  • Высота потолков и т.д.

На основании этих данных у продавца формируется представление об ожидаемой сумме сделки.

Часто «цена продажи», с которой недвижимость выставляется на рынок, и «цена покупки» – реальная сумма, по которой объект в итоге уходит покупателю, разнятся.

Нередко цифры отличаются довольно существенно, но об этом знают лишь профессиональные риэлторы – такая информация конфиденциальна и не афишируется.

Поэтому не всегда можно адекватно оценить свою собственность, ориентируясь лишь на стоимость похожих предложений в базе.

При определении суммы принципиально важны временные рамки. Если человек настроен «продать», то есть совершить сделку максимально быстро, он готов работать с ценой: идти на уступки и скидки, прислушиваться к советам агента по недвижимости.

Когда у собственника нет необходимости быстро избавиться от квартиры , он чаще выбирает вариант «попродавать» – установить определенную цифру, ниже которой не расстанется с объектом. Процесс такой продажи может тянуться практически бесконечно, а вероятность успешной сделки зависит от стечения обстоятельств.

Продавцу придется ждать, пока найдется покупатель, который захочет получить именно эту квартиру за любые деньги.

Как продать дороже с помощью риэлтора

Цена объекта во многом зависит от тактики продажи и взаимодействия с посредником.

По негласным правилам профессиональной этики риэлтор обеспечивает юридическую чистоту сделки, но при этом не может работать на две стороны.

Если агент представляет интересы продавца, его задача – работать с квартирой и покупателем и продать объект максимально выгодно. При этом эффективность посредника обычно напрямую зависит от способа оплаты его услуг:

Если гонорар риэлтора заранее определен, в его интересах закрыть сделку в кратчайший срок. Такой вариант подходит собственникам, которые торопятся с продажей недвижимости и хотят потратить минимальную сумму на услуги посредника. Однако нужно учитывать, что в этом случае агент не будет работать с ценой – скорее, он убедит клиента, что стоимость продажи оптимальна.

Для владельца недвижимости это – максимально выгодная схема, несмотря на то, что процент от продажи обычно больше фиксированного гонорара. Риэлтор, который получает оговоренную часть от финальной суммы, заинтересован в том, чтобы продать объект как можно дороже. Он будет бороться за цену, применяя все профессиональные навыки, однако процесс при этом может затянуться.

  • Гонорар плюс часть сверхприбыли

Этот вариант подходит собственнику, который хочет продать квартиру быстро и не дешевле определенной суммы, но при этом надеется получить что-то сверх ожиданий и готов мотивировать риэлтора. Обычно, если агенту удается заключить более выгодную сделку, чем рассчитывалось изначально, дополнительная прибыль делится пополам.

Выгодная продажа – методы работы риэлтора с ценой

Тактика определения цены, которую использует агент, зависит от потребностей клиента – желания продать максимально быстро или максимально дорого. В первую очередь, риэлтор определяет справедливую рыночную стоимость объекта, сравнивая квартиру с похожими предложениями и анализируя опыт подобных сделок. Затем выбирается одна из стратегий продажи:

  • Выставить цену ниже рыночной

Агент намеренно занижает стоимость, чтобы оценить реакцию покупателей. При этом он анализирует два параметра: звонки и просмотры. Телефонные разговоры сами по себе имеют мало значения – нередко звонят аналитики, риэлторы и хозяева, которые обеспокоены появлением подозрительно дешевого конкурента на рынке.

Важнее – готовность потенциальных покупателей посмотреть объект. Если желающих много, риэлтор постепенно начинает повышать цену (как правило, на 100 тысяч). Задача опытного агента – вовремя остановиться и не «перегреть» спрос.

Если слишком затягивать с продажей, можно не только отпугнуть покупателей, но и упустить подходящий момент на рынке.

  • Выставить цену выше рыночной

Это обратный механизм работы, когда стоимость квартиры завышается в расчёте на торг. Затем цифра постепенно снижается до того порога, пока квартира не будет вызывать интерес и не начнутся просмотры.

Если объект нужно продать быстро, к рыночной стоимости прибавляется максимум 10%, а в отсутствии дедлайна «переоценка» может превысить 30%.

Тот, у кого время не ограничено и выставляется единственное жилье, будет ждать до последнего и не торопиться.

Профессиональные секреты – как риэлтор может повысить цену

У талантливого риэлтора есть большой спектр возможностей и технологий работы с ценой. Как правило, это индивидуальные методики, которые были накоплены с профессиональным опытом:

Если риэлтор грамотно стимулировал спрос и просмотров много, нередко устраивается аукцион на повышение цены. Все потенциальные покупатели одновременно приглашаются в квартиру и объект продается тому, кто предложит самый большой бонус сверх оговоренной цены.

  • Предпродажная подготовка квартиры

Чтобы продать объект чуть дороже рыночной цены, риэлтор должен убедить покупателя в скрытых достоинствах квартиры. Особенно, если в районе представлено несколько похожих объектов.

Для этого делается предпродажная подготовка – косметический ремонт квартиры, подъезда и лифта, вывоз мебели, генеральная уборка.

Немалое значение уделяется эмоциональным факторам – приятный запах кофе или выпечки, просмотры днём для светлых квартир и вечером для квартир с плохим видом из окна и т.д.

Иногда опытным риэлторам удается наладить эмоциональную связь с покупателем и вызвать у него личную симпатию, которая затем переносится на объект.

К примеру, если агент знает, что на просмотр придет собачник, полезно «случайно» захватить собственного четвероногого питомца.

Профессионал высокого уровня может поднять стоимость чуть выше рыночной на этапе продажи, оценив невысказанные потребности клиента. В ход могут идти даже такие уловки, как изучение личной жизни покупателя в социальных сетях.

Покупатели, также как и продавцы, ориентируются на цены в онлайн-базах недвижимости. Иногда, чтобы выгоднее сбыть конкретный объект, риэлторы публикуют объявления о продаже его фальшивых «конкурентов» – квартир с теми же характеристиками, но по явно завышенной цене. Это создает у сомневающегося покупателя иллюзию, что аналогичные предложения на рынке стоят дороже, а ему очень повезло.

К сожалению, некоторые риэлторы используют в работе не слишком честные механизмы. К примеру, симулируют спрос, приглашая на просмотры параллельно с реальным покупателем «подставных уток», которые нагнетают нервозность или организуют фальшивый аукцион.

Но гораздо более неприятный пример «черной технологии» – шантаж покупателя на этапе оформления сделки. После аукциона, достигнутых договоренностей и даже внесения аванса или оформления ипотеки цена «внезапно» поднимается еще на 100 или 200 тысяч рублей.

Продавцам стоит знать, что именно из-за таких методов работы покупатели чаще всего отказываются от сделки.

Дополнительные факторы – что влияет на цену квартиры

Дополнительную ценность объекту придает юридическая чистота и прямая продажа.

Большинство предложений на вторичном рынке – это альтернативные сделки, которые предусматривают разъезд, встречную покупку и прочие дополнительные обстоятельства.

Отдельная сложность при оформлении документов будет, если в квартире прописаны дети. Поэтому абсолютно «чистая» недвижимость без дополнительных юридических проволочек и хозяйских вещей всегда стоит дороже.

Помимо индивидуальных особенностей объекта и мастерства риэлтора, расценки на жильё напрямую зависят от состояния экономики.

Период стабильности, когда квадратные метры активно дорожают и ликвидные квартиры разбираются как горячие пирожки, специалисты называют «рынком продавца». В этом случае спрос превышает предложение и собственники могут позволить себе завышать цены.

С ростом валют и повышением инфляции приходит «рынок покупателя». В это время интерес к недвижимости резко падает, и каждый клиент становится на вес золота.

Однако по оценкам экспертов, российский рынок больше ориентирован на повышение цены. Типичный продавец скорее откажется от сделки и будет ждать благоприятной ситуации, чем пойдет на уступки.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2034770-2014-12-09-kak-rabotaet-s-tsenoj-rieltor/

Откуда берутся цены на квартиры

Почему риэлторы занижают цены на квартиры

Кто из нас хоть раз не задавался вопросом: а сколько стоит моя квартира? Если этот вопрос возникает «просто так», то ответ обычно ищут в газете «Из рук в руки». Если действительно есть желание продать или обменять квартиру – подходят к проблеме серьезнее: опрашивают соседей и знакомых или идут к риэлторам.

Знакомые щедро делятся информацией, случайно вычитанной из прессы или полученной «на лавочке у подъезда», риэлторы с серьезным видом производят «анализ рынка» и выдают примерную цифру. На самом же деле все три перечисленные способа мало отличаются друг от друга с точки зрения достоверности результата.

Вернее, его недостоверности.

Цена предложения

Цена квартиры, которая выводится риэлторами на основании их «исследования» так же мало имеет отношения к реальности, как и застольные рассуждения со всезнающими знакомыми.

Дело в том, что риэлторы черпают информацию из тех же самых баз или изданий с объявлениями о продаже жилья. Другими словами, изучают цену предложения. А цена предложения – это лишь заявление продавца.

За сколько реально будет продана квартира – большой вопрос.

Во-первых, цена предложения, заявленная продавцом, может базироваться не на рыночных реалиях, а на его «бытовых потребностях». Например, человеку нужно продать трехкомнатную квартиру, поделиться полученной суммой с братом, выделить деньги сыну для покупки машины и на оставшееся приобрести себе «однушку».

Понятно, что в данном случае объект будет выставлен по цене, которая зависит от надежд брата на ту или иную сумму, марки машины, которую хочет сын, а также заявленной другими продавцами стоимости «однушки».

И уже в процессе продажи, если не будет интереса к квартире по этой цене, продавец и его родственники либо «умерят аппетиты», либо откажутся от самой идеи продажи.

Во-вторых, цена будет зависеть от цен предложения других квартир (если речь идет об альтернативной сделке). Продавцу в данном случае в общем-то все равно, за сколько он продаст свою квартиру. Главное, чтобы этого хватило на покупку другой, иначе «обмен» потеряет всякий смысл.

В-третьих, нередки случаи, когда квартира выставляется по изначально завышенной цене, чтобы путем постепенного ее понижения понять, за сколько реально ее продать.

В-четвертых, частенько ценообразование формируется на базе незатейливого: «Вот Степан Савельевич с третьего этажа продал свою облезлую квартиру за столько-то, так моя же лучше!» При этом тот факт, что окна у Степана Савельевича, в отличие от данной квартиры, выходят во двор, в расчет не принимается. Да и вообще неизвестно, сказал ли сосед правду о своих успехах в продаже или слегка прихвастнул.

В общем, так или иначе, но цена предложения может использоваться лишь для очень приблизительной ориентировочной оценки стоимости квартиры. Более точный ответ могут дать лишь цены реальных сделок.

Кому известны реальные суммы сделок?

Итак, для определения цены квартиры необходимо иметь статистику реальных сделок. Безусловно, она есть в органах, которые занимаются государственной регистрацией прав на недвижимость. Однако тут есть два существенных «но».

Первое – из области наших российских реалий. С юридической точки зрения стороны сделки вольны указать в договоре любую цифру. И не секрет, что многие продавцы, которые владеют квартирой менее трех лет, дабы избежать необходимости подоходного налога, занижают в договоре сумму продажи. Так что реальное положение вещей можно узнать, только отбраковав «квартиры за миллион».

Второе – конфиденциальность. Законодательно вопрос предоставления сведений о цене продажи соседской квартиры регулируется однозначно. Так что если ваша фамилия не Степашин, удовлетворить свое любопытство о реальной цене соседской сделки законным путем вам не суждено.

Разве что спросите соседа, и он сочтет нужным честно вам ответить. Или если вам об этом проболтается риэлтор, не знакомый с понятиями «конфиденциальность» и «защита интересов клиентов». Во всех остальных случаях сведения о конкретной сумме сделки – закрытая информация.

Впрочем, нужной информацией располагают аналитические службы крупных операторов рынка, имеющих большие рыночные доли и проводящих значительное число сделок.

Именно поэтому данные аналитических служб крупных компаний являются более реальными и, при правильном использовании, становятся важным подспорьем в работе их сотрудников.

Другое дело, что далеко не все продавцы готовы пользоваться услугами именно этих компаний: ведь помимо наличия соответствующих сведений на рынке есть еще много других критериев выбора риэлтора.

Поправочный коэффициент

Тем не менее было бы ошибкой думать, что вся аналитика и данные о предложении – никому не нужный «хлам». Любой квалифицированный риэлтор может – и должен – знать основные текущие тренды рынка и, основываясь на них, сориентировать своего клиента-продавца на ту или иную «поправку» к цене предложения.

Если рынок идет вверх, реальные сделки зачастую проходят по ценам, превышающим изначально опубликованные.

Это очень ярко проявлялось в предыдущие, докризисные годы, когда цен, о которых сообщали аналитики, на рынке просто не существовало, так как реальные цены сделок их ощутимо опережали. И всем риэлторам это было хорошо известно.

Увы, сие было совершенно неочевидно для покупателей, поэтому отдельным видом деятельности риэлторов в тот период я бы назвал «разрушение воздушных замков», существовавших в покупательских головах.

В случае, когда рынок «падает», основанная на ценах предложений аналитика также не может похвастать достоверностью. Но в этом случае ситуация обратная: реальные цены сделок оказываются ниже изначально заявленных.

Еще одна ситуация – ситуация сегодняшнего дня: рынок «стоит». То есть сделок нет (реально они все равно есть, просто их намного меньше, чем хотелось бы). В этом случае данные о ценах являются информацией ни о чем, так как вообще ничего не отражают, кроме абстрактных соображений на тему «как могло бы быть».

Таким образом, начиная продавать квартиру, собственник может понимать реальную картину и примерно представлять, на что можно рассчитывать.

И если ваш риэлтор не умеет определить тот самый «поправочный коэффициент», то стоит задуматься о его профпригодности.

При этом окончательную и точную цену сделки, конечно же, может назвать только рынок: это будет та сумма, о которой договорятся продавец и покупатель.

Цена сделки и скрытая комиссия

Впрочем, есть ситуации, когда последнее утверждение неверно и когда продавцу, и покупателю только кажется, что они знают цену сделки. Я говорю о ситуации сокрытия агентами реальной суммы договора купли-продажи.

От кого же риэлторы скрывают цену? От своих клиентов. Зачем? Чтобы обратить их незнание в звонкую монету в собственном кармане или, иначе говоря, добавить к согласованному с клиентами вознаграждению так называемую «черную комиссию».

А называя вещи своими именами – попросту украсть часть денег у своего клиента.

В связи с вышесказанным, зачастую (при участии в сделке двух нечистых на руку риэлторов, один из которых «представляет интересы» продавца, а другой – покупателя) реальная цена сделки неизвестна ни одному из ее участников.

Это не значит, что участники сделки не знают совершенно никаких цифр. Однако покупателю известно, сколько он должен заплатить, а продавцу – сколько получить.

Но соответствуют ли эти цифры реальной цене сделки? Увы, далеко не всегда.

Жулики, называющие себя риэлторами, такому положению дел, разумеется, только рады, так как, тщательно оберегая блаженное незнание своих клиентов, имеют широкие возможности для дележа своих «нетрудовых доходов». Об этой сомнительной «технологии» и о том, как ей противостоять, мы поговорим в следующий раз.

Олег Самойлов.  «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Полезная информация:

Источник: http://www.relait.ru/pravda-10.html

Citize
Добавить комментарий