Переуступка квартиры в новостройке что это

Содержание
  1. Переуступка квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки
  2. Переуступка – что это?
  3. Переуступка квартиры в новостройке: виды
  4. Процесс оформления
  5. Важные моменты
  6. Риски
  7. Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»
  8. Плюсы
  9. Минусы
  10. Покупка жилья по переуступке прав – опасно или нет?
  11. Держим ухо востро
  12. Если у вас или у продавца ипотека
  13. Переуступка квартиры в новостройке в 2018 году – что это такое, прав собственности в новостройке, СПб, подводные камни
  14. Основные моменты
  15. Необходимые термины
  16. Каковы преимущества и недостатки
  17. Правовое регулирование
  18. Что означает переуступка квартиры в новостройке
  19. Как правильно оформить недвижимость
  20. Как продать такое жилье
  21. Заключение договора
  22. Чем это опасно (подводные камни)
  23. Что такое переуступка квартиры в новостройке
  24. Продажа квартиры по переуступке прав
  25. Плюсы и минусы
  26. Покупка квартиры по переуступке прав
  27. Плюсы и минусы
  28. Налогообложение
  29. Как правильно оформить сделку
  30. Этапы оформления
  31. Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке
  32. Чем вы рискуете, покупая квартиру по переуступке
  33. Что же делать, чтобы приобрести квартиру, а не проблемы?

Переуступка квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Переуступка квартиры в новостройке что это

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка – что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком.

Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи.

Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

  • Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
  • Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
  • Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

  • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
  • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
  • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
  • Получить выписку из ЕГРП.
  • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
  • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет.

Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки.

Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье.

Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом.

Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества.

При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке.

К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Плюсы

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной.

Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации.

Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Источник: http://fb.ru/article/233002/pereustupka-kvartiryi-v-novostroyke-plyusyi-i-minusyi-priobreteniya-novogo-jilya-po-dogovoru-pereustupki

Покупка жилья по переуступке прав – опасно или нет?

Переуступка квартиры в новостройке что это

Мои знакомые уже второй месяц не могут купить квартиру в новостройке. Нет,  проблема не в том, что они чересчур разборчивы.

Просто они хотят квартиру в уже построенном доме, который вот-вот должны сдать в эксплуатацию. Но, как выясняется, квартир от застройщика уже не осталось, а в продаже есть только жилье по переуступке прав.

Их это настораживает. Действительно, чего стоит опасаться?

Для начала разберемся со статусом недвижимости. Здесь нет ничего пугающего. Эти квартиры относятся к первичному рынку, и, пока дом не введен в эксплуатацию, жилье от частников (а не от застройщика) продается в нем только по переуступке прав.

По сути, это продажа не квартиры, а только договора, по которому дольщик в будущем станет собственником жилья.

То есть человек, который купил квартиру напрямую у застройщика, вам продает не сам объект, а уступает право требования на него. Объект же существует пока лишь документально, и у него условная нумерация.

После ввода дома в эксплуатацию ему присваивается почтовый адрес, дольщики регистрируют свидетельство о праве собственности, и все последующие сделки совершаются уже по договору купли-продажи.

«Согласно Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве» уступка прав допускается с момента госрегистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта. Передаточный акт не может быть подписан ранее получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию», – отметила Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки».

Держим ухо востро

Однако покупателю стоит быть осторожным. Квартиры по переуступке прав продают в основном инвесторы. На начальном этапе строительства они приобретают у застройщика жилье по стартовой, минимальной цене, а «переуступают» покупателю – уже по более высокой. При этом продавец обязан заплатить в государственную казну налог (НДФЛ) в размере 13% от разницы в цене.

Мария Литинецкая приводит такой пример расчета. Допустим, дольщик приобрел квартиру за 4 млн рублей, а продает за 6 млн рублей. Соответственно, заплатить государству налог он должен с разницы в 2 млн рублей, то есть 260 тыс. рублей. Делиться прибылью хотят не все, поэтому многие продавцы намеренно занижают стоимость продаваемой недвижимости.

Если инвестор не успел продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, по новым правилам, он должен указать в договоре купли-продажи сумму, не ниже 70% от кадастровой стоимости объекта. Иначе налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Обычно кадастровая стоимость жилья ниже или равна рыночной. Допустим, она составляет те же 4 млн рублей, то есть 4 000 000*0,7 = 2 800 000, 13% от этой суммы – 364 тыс. рублей. Недостроенное жилье еще не поставлено на кадастр, поэтому правило на него не распространяется. Так что инвестору при переуступке прав ничего не мешает указать низкую стоимость. Остается только уговорить покупателя.

Но эксперты единодушно советуют покупателям не соглашаться на занижение стоимости объекта, иначе можно остаться и без квартиры, и без денег.

Допустим, вы согласились, далее сделка проходит по стандартной схеме с регистрацией в Росреестре и передачей денег.

Вроде бы все в порядке, и вы вздохнули с облегчением, но спустя время выясняется, что родственники продавца решили опротестовать сделку (например, на основании того, что бывший дольщик продал квартиру, будучи недееспособным).

По решению суда сделка может быть признана недействительной, и покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, что указана в договоре.

Для того, чтобы продать квартиру по переуступке прав, продавец должен заручиться согласием застройщика.

Поэтому покупателю, по словам Натальи Шаталиной, стоит внимательно изучить договор долевого участия (ДДУ) – нет ли в нем запрета на совершение уступки прав или особых требований к процедуре получения согласия застройщика? Передать вам оригинал договора или его нотариально заверенную копию продавец обязан, так же, как и документы, подтверждающие оплату недвижимости. Кстати, некоторые строительные компании могут взимать за свое согласие определенную сумму, чаще всего это 1-2% от суммы сделки. Однако оплачивать комиссию за переуступку, скорее всего, придется вам, так что готовьтесь к дополнительным затратам.

Застройщик нередко дает положительное решение на переуступку только после того, как дольщиком будет выплачена вся сумма долга. Если речь об ипотеке, то на переуступку необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

Если инвестор попытается продать жилье без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

В этом случае покупатель опять же получит только ту сумму, которая указана в первом ДДУ от инвестора, несмотря на то, что приобрел квартиру по более высокой цене. Наталья Шаталина предупреждает, что уступка прав по ДДУ оформляется отдельным договором, который подлежит государственной регистрации. До этого никакие платежи не должны осуществляться.

Если у вас или у продавца ипотека

Несмотря на то, что квартира приобретается в строящемся доме, проценты по ипотеке сопоставимы с условиями выдачи кредита на приобретение вторичного жилья.

Поэтому вам придется просить инвестора о хорошей скидке, чтобы нивелировать разницу в переплате по процентам. При этом далеко не все банки готовы кредитовать недвижимость по договору переуступки.

Но если вы заручились его поддержкой, то процедура будет тоже непростая.

«В банке будет открыт специальный счет, на который будет перечислен первоначальный взнос от покупателя и кредитные средства банка. После регистрации договора уступки все средства перечисляются уже на счет продавца. Если продавец покупал квартиру, скажем, за 3,5 млн руб.

, а теперь хочет по переуступке продать за 4 млн руб., то ипотеку покупателю дадут именно с расчетом на стоимость 3,5 млн руб. А разницу оформляют распиской: 500 тыс. руб.

закладывают в ячейку, которую продавец раскрывает также после регистрации договора уступки», – уточняет детали Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Если первый дольщик так же покупал квартиру в ипотеку, то сначала ее надо погасить.

Шаг первый это оформление договора займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме, но регистрации не подлежит. Это нечто вроде расписки, на основании которой покупатель передает деньги продавцу квартиры, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает «обременение».

Шаг второй – переоформление недвижимости на покупателя по переуступке права.  Правда, все это возможно, только если приходит покупатель с наличными.

Если же пересекутся два ипотечника (и продавец, и покупатель), то переуступку, оформить или невозможно, или очень сложно.

Покупка недвижимости – сложная процедура, и переуступка прав здесь не исключение. Людей, которые любят сто раз перестраховаться, может быть, этот вид сделки и отпугнет, однако, тех, кто готов приобрести квартиру именно таким способом, тоже немало. Очевидно одно, что при наличии 100% собственных средств у покупателя, сделать это проще.

Яна Ягур

Источник: https://realty.mail.ru/articles/38705/pokupka_zhilja_po_pereustupke_prav__opasno_ili_net/

Переуступка квартиры в новостройке в 2018 году – что это такое, прав собственности в новостройке, СПб, подводные камни

Переуступка квартиры в новостройке что это

Знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, необходимо тем, кто планирует по выгодной цене приобрести недвижимость.

Определим основные моменты при заключении такой сделки в 2018 году. Переуступка прав собственности в новостройке является процессом специфическим, при проведении которого стоит знать немало нюансов.

По договорам переуступки передают право требования. Разберем, какие особенности такого договора, какие нормы действуют, и какие справки нужны.

Основные моменты

Итак, переуступка квартиры в новостройке — что это простыми словами?

Суть переуступки такова — гражданин или компания заключает сделку со строительной фирмой о том, что в будущем ей будет передано право владения на объект, который будет построен.

Договор вступит в силу после того, как будет подписан сторонами. Должна обязательно вписываться стоимость недвижимости на данный временной отрезок.

Строительная фирма вправе потребовать в свою собственность дом, что будет построен позднее.

Когда строительные работы будут практически завершены (осталась отделка и т. п.), но квартиры не передаются в собственность, инвесторы принимают решение продать дом третьей стороне, но по более высокой стоимости.

Это и будет договор, связанный с переуступкой недвижимости в новостройке. Юридическое название соглашения — договор уступки прав требования (цессии).

Необходимые термины

ЦессияПереуступка прав. Не стоит путать с куплей-продажей, так как предполагается лишь смена дольщиков. За свои средства покупатели получат право по сделке с застройщиком и ряд обязательств. Они должны будут делать взносы, если сумма полностью не выплачена. Но вправе также требовать передачи жилого объекта
СтороныЦессионарий (покупатель) и цедент (продавец, дольщик)

Каковы преимущества и недостатки

Плюсы сделки:

Можно купить недвижимость по более низкой ценеСтроящийся дом будет стоить на 50% дешевле
Можно заработатьТак как позднее права собственности можно продать дороже

Минусы:

Собственность на квартиры будет полученаКогда строительные работы завершаться, а дом будет сдан в эксплуатацию
Если соглашение будет расторгнутоТо обратно можно вернуть только ту сумму, что была уплачена при подписании соглашения
Остается риск того, что застройщики ранее уже дали согласие на оформление недвижимости иным лицамА значит, права требования будут у первоначального покупателя
Можно потерять вложенную суммуЕсли застройщик окажется неблагонадежным

Правовое регулирование

Данный вид сделок регулирует такой документ:

Согласно законодательству:

  1. Права требования нужно документально удостоверить.
  2. Основное соглашение не может устанавливать ограничения на уступку требования.
  3. Обязательно уведомлять застройщика о переуступке.
  4. Договор подлежит регистрации.
  5. После подготовки соглашения все права и риски получает покупатель.

Что означает переуступка квартиры в новостройке

При переуступке прав на квартиру лицо получит безусловное право требования. Если составляется иной тип соглашения, переуступка не совершается.

Переуступка может быть оформлена с любыми дольщиками, что могут подтвердить свои права на будущее жилье.

И поэтому перед заключением договора цессии стоит проверить, подлинный ли договор долевого участия в строительстве.

Если дом оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

После того, как договор будет оформлен, цессионарий заменяет покупателя. Есть такие виды соглашений:

  • уступка по соглашению долевого участия;
  • предварительное соглашение о покупке.

Соглашение составляют, пока не оформлены права собственности на жилье и не оплачены взносы инвесторами до проставления подписей на договоре.

Итак, переуступка прав собственника — продажа здания, который еще не построен (пока дом еще не сдан в эксплуатацию). В противном случае будет уже оформляться иной договор — купли-продажи.

При переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен уплатить дольщик, что передает права. Застройщики и цессионарии таких обязательств не имеют.

Бывшие дольщики должны перечислить в казну государства 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

Лицо заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, что был получен во время действия соглашения. Документ предоставляется в офис налоговой службы по месту проживания.

Как правильно оформить недвижимость

Чтобы заключить договор, следует:

  • иметь основной договор, по которому такое право будет переуступаться;
  • подготовить соглашение, что подтвердит расчеты между сторонами;
  • получить согласие третьих лиц;
  • снять обременения;
  • подготовить соглашение переуступки.

Порядок оформления переуступки будет зависеть от того, оплачивали ли жилье, или есть еще долги. Если средства выплачены, то цедент передаст права без обязательств перед застройщиками.

В данном случае не нужно будет даже получать согласие строительной компании. Можно просто отослать уведомление.

Этапы оформления такие:

Стоит пересмотреть документы застройщика
  • свидетельство о регистрации фирмы;
  • устав;
  • учредительские документы;
  • разрешение на строительство;
  • бухотчеты за квартал;
  • кадастровый паспорт на земельный участок;
  • образец проектной декларации;
  • справки, которые разъяснят, кто финансирует строительство
Далее собирают документы и разрешения на проведение сделкиПри покупке жилья в ипотеку стоит подписать закладные и составить кредитное соглашение. Нужно также получить согласие супруга. Продавец уведомляет о своем намерении застройщика и получает от него разрешение. Получает справку, что подтвердит отсутствие задолженности.Необходимые документы:
  • паспорта сторон;
  • первичное соглашение;
  • согласие от юридического лица, что строит дом, в письменном виде;
  • справки, что подтвердят оплату (полную или частичную) дольщиком;
  • выписка из ЕГРП;
  • согласие супруга на проведение сделки
Оформляют договор
Регистрируют соглашение в госорганахДля этого подписывают соглашение в присутствии сотрудника регистрационной инстанции. Представляют ряд справок, затребованных специалистом. Оплачивают государственную пошлину. Подписывают заявление, которое составит регистратор. Далее выдается расписка о том, что получены документы у регистратора. Документы будут готовы чрез 10 дней

Важно при оформлении:

Покупатель получает документы, которые относятся к первичной сделкеПлатежки, соглашения, дополнительные документы
Покупатель проверяет предоставленные документыЧтобы убедиться в том, что сделка будет юридически чистой

Как продать такое жилье

Если вы стали долевым участником в строительстве многоэтажного дома, то должны знать, что имеете право продать свои права в соответствии с договором переуступки. О таком желании стоит уведомить застройщика.

Передав свои права и обязательства цессионарию, цедент не несет никакой ответственности за действия или бездействие строительной компании.

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта, расторжение договора цессии будет невозможным.

: что такое переуступка квартиры в новостройке

Поэтому профессиональные юристы рекомендуют при составлении соглашения предусмотреть пункт, который обяжет дольщика поручиться за застройщика.

Заключение договора

Требования к договору цессии:

  1. Он должен быть письменным.
  2. Обязательно отражают данные сторон, участвующих в сделке.
  3. Одна из сторон — застройщик. Именно он должен дать согласие на осуществление переуступки.
  4. Указывают объект с подробным описанием. Соглашение должно содержать характеристику объекта — этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес.
  5. Указывают сумму.
  6. Договор регистрируют в нотариальной конторе, а также его регистрируют в госоргане.

Если такие условия не выполнены, то соглашение признается недействительным.

После подписания документа лицо должно иметь оригинал и копию соглашения, справки с расчетами и суммами внесенных средств в соответствии с договором, акт о передаче документации.

Иногда лица рискуют оформлять бумаги задним числом. В данном случае возможны неприятности.

Есть риск того, что соглашение будет признано недействительным, участник утратит имеющиеся права на объект.

Основные пункты договора переуступки прав собственности на квартиру в новостройке:

  • сведения о компании-застройщике, а также о дольщике, цессионарии;
  • описание квартиры;
  • права и обязательства каждой стороны;
  • порядок и сроки расчетов;
  • дата, подписи.

Чем это опасно (подводные камни)

Есть определенная опасность составления договора подобного типа. Основные риски, которые могут возникнуть при составлении договора переуступки:

Сделка может быть признана недействительнойПричины этого различные, и поэтому обязательно в соглашении прописывайте сумму, что передана продавцу
Частое явление — двойная продажаТакое мошенничество распространено по всем регионам

Договор цессии чаще составляется, если есть проблемы такого плана:

Застройщик постоянно затягивает сроки сдачи и продляет строительство, и не может окончить работыВ итоге инвесторы передают права и обязательства иному лицу. Подойдет такой вариант тем, кто не спешит получить недвижимость. Главное своевременно определить, почему возникают задержки в работах
Инвесторы могут разочароваться в качестве строительного проектаТогда стараются передать право собственника иному дольщику. Важно пересмотреть все документы, а также текущее состояние строительных работ. Для этого можно привлечь независимого оценщика
Если есть риск того, что строительная компания станет банкротомДольщики заключают договор цессии, чтобы спасти свои средства, что были вложены

Сделка должна быть честной. Если переуступку оформляют задним числом, то возможны такие последствия:

  • уголовная ответственность дольщика;
  • признание сделки недействительной;
  • отказ нотариуса вести данное дело, так как он не имеет права прописывать недостоверные сведения в документе.

Чтобы снизить риски:

  • сравнивайте стоимость квартиры с рыночными (не допускается завышение или занижение цены);
  • проверяйте компанию, что строит дом — какая репутация, не подавались ли ранее на нее иски, имеет ли лицензию и т. п.;
  • осмотрите расположение здания (какова инфраструктура);
  • уточните, на какой стадии строительства находится здание;
  • подпишите соглашение, проверив сроки, гарантии и цену объекта;
  • осмотрите квартиру, чтобы выявить недостатки.

Есть несколько финансовых вопросов, которые должны решаться покупателем:

Необходимо будет уплатить обязательные взносыЕсли такое обязательство не исполнил продавец по договору долевого участия
Стоит внести плату за подготовку соглашенияУступки прав долевого участия
Стоимость квартирыСо временем может вырасти
Нужно платить нотариусу, который заверит документА также за регистрацию договора в государственном органе, заплатить налоги

Не все компании, что занимаются строительством дома, соглашаются на совершение сделок по переуступке. Причина этого — желание сохранить имидж фирмы.

Да и стоимость готового жилья выше, поэтому такие сделки для застройщиков не выгодны. Самый выгодный способ приобретения квартиры — покупка у застройщика.

Но стоит быть внимательным, чтобы не попасть на мошенников, которые прекрасно разбираются как обойти закон, и получить выгоду.

Купить недвижимость, заключив договор переуступки, не трудно. Статистика показывает, что 30% сделок с недвижимостью в СПб и других регионах оформляется таким способом, ведь такое жилье будет дешевле.

И инвесторы — как граждане, так и юридические лица. Но стоит помнить об основных особенностях сделки. Это позволит избежать неприятностей и свести риски к минимуму.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/pereustupka-kvartiry-v-novostrojke/

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Переуступка квартиры в новостройке что это

Тенденция активного развития в сфере жилищного строительства наблюдается с 2007 г.

Объектом в сделках по приобретению и реализации выступает не только недвижимость, но и права на жилплощадь, расположенную в строящемся доме.

Новая разновидность инвестирования средств – приобретение имущества на первичном этапе возведения зданий. Переуступка квартиры в новостройке – соглашение о продаже купленного объекта.

Содержимое страницы

При заключении с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договора на долевое участие, гражданин приобретает первичные полномочия на владение квартирой. Их он может передавать третьему лицу, если оформлена переуступка прав собственности.

Это разновидность соглашения, которая подразумевает возмездную отдачу полномочий обладания имущественным объектом. Другое название такой сделки – цессия. Сторонами здесь будут цедент (продавец), застройщик и цессионарий (покупатель). Без участия строительной организации не обойтись, поскольку подписание договора переуступки прав затрагивает ее интересы.

По завершении оформления любой спорный вопрос новому собственнику предстоит регулировать с застройщиком. Особенность разновидности договоров по продаже и покупке такого типа недвижимости состоит в заключении сделок до введения жилплощади в эксплуатацию, а также, не дожидаясь подписания документа о передаче-приеме (акта).

Важно! Законная сила присвоится после юридического оформления сдачи многоквартирного дома в использование.

Большинство дольщиков, не планирующих проживать в приобретенной квартире после постройки, предпочитают реализовать квартиру. Одни продают имущество до завершения застройки при существенном росте стоимости, а другие проводят сделки на очень выгодных условиях на вторичном рынке по окончании работ.

При подписании продается не сам объект, а фактически права на него. Поэтому сделка и называется переуступкой жилья. У каждой стороны будут свои преимущества. Дольщику не потребуется ждать сдачи в эксплуатацию завершенного дома, а потенциальный владелец сэкономит существенную сумму на приобретение.

Существует вероятность наличия неутешительных перспектив. Так происходит, когда строительные работы не будут доведены до финала. По этой причине долевые участники проекта всеми силами стремятся вернуть свои потраченные деньги.

Внимание! Обязательно уточните все нюансы до заключения договора. Это убережет вас от ненужных рисков. Разузнайте о застройщике как можно больше и только потом принимайте решение о покупке.

В определенном отношении переуступка прав требования на квартиру безопаснее сделок, что заключаются в сфере первичного рынка.

В отличие от обычного договора об участии в долевом строительстве (ДДУ), подобные соглашения часто подписываются на завершающих этапах застройки, когда опасность лишиться денег и имущества минимальна.

Цена на жилплощадь будет сравнительно ниже той, что используется после введения здания в эксплуатацию.

Продажа квартиры по переуступке прав

Для возмездной передачи полномочий должна быть пройдена регистрация ДДУ. Это исключит возникновение каких-либо вопросов, поскольку на бланке будет стоять отметка Росреестра.

Если регистрация не проводилась, то переуступка не имеет законной силы. Полномочия могут предоставляться лицу при выполнении определенных условий, поэтому их существование будет зависеть от реализации установленных критериев.

Примером служит ситуация, когда уступаются права, полученные в момент подписания договора с застройщиком, но сдачи в эксплуатацию еще не произошло. Третье лицо (покупатель) получит собственность только при условии достройки дома, что в свою очередь зависит от выполнения обязательств подрядчиком.

Однако если возникнут разногласия между подрядной и строительной организациями, что случается нередко, первоначальные права на владение квартирами аннулируются. В итоге и дольщики утрачивают свои полномочия, которые должны были переуступать им по ДДУ.

Важно! Риски при покупке квартир по переуступке очень высоки, если договор об участии в долевом строительстве отсутствует.

Реализация объектов недвижимости иногда вызвана увеличением согласованных с застройщиком сроков или низким качеством строительства. Не исключено и предбанкротное состояние подрядчика. В этой ситуации перепродажа полномочий позволяет разочарованному соинвестору в лице дольщика выйти из проекта.

По этой причине следует изучать проектное описание строительства и нынешнее его состояние, а также оценить перспективы завершения в зависимости от репутации застройщика. Такая мера предосторожности позволит избежать необдуманной покупки, результатом которой могут стать высокие потери финансов.

Важно! Дольщики не несут ответственности за деятельность застройщика. По регламенту ст. 390 расторжение договора не производится по причине затягивания сроков или низкого качества постройки (ГК).

Возврат вложенных средств осуществить при указанных обстоятельствах также не получится. Все претензии покупателям нужно будет предъявлять к самому подрядчику, требуя выплаты неустоек или компенсаций.

Для перестраховки стоит вписать в договор пункт о том, что продавец возьмет на себя поручительство за действия застройщика. Покупатель тогда сможет на законных основаниях требовать денег с цедента (ст.

390 ГК) при остановке строительных работ или разорения подрядчика. Однако будет непросто убедить продавца взять на себя такую ответственность. Поэтому на практике подобные соглашения очень редко встречаются.

Важно! В случае расторжения ДДУ с застройщиком, конечный получатель полномочий по переуступке квартиры в новостройке вернет лишь первоначально указанную в договоре сумму, а не ту, что была им отдана дольщику. Обычно она выше, а значит, велик риск частичной потери финансов.

Подобная ситуация произойдет, когда покупатель решит аннулировать сделку при серьезном увеличении сроков строительства. Если же права переуступаются не при использовании ДДУ, возникает опасность стать жертвой двойной продажи, поэтому всегда обращайте внимание на подтверждение полномочий регистрационными органами и их безусловность.

Для продавца риск минимален, а свести его к нулю покупателю можно путем проведения сделки на основании ДДУ с печатью Росреестра. Для других видов соглашений понадобиться консультация юриста на предмет чистоты процесса подписания. Специалистом проанализируются конкретные условия, и он вынесет вердикт – покупать или нет.

Внимание! Обязательный момент, прописанный в гражданском кодексе – получение разрешения цессионарием (физлицом) в письменной форме от застройщика (ст.382 регламентирует этот вопрос).

Чтобы переуступить права, оформляется согласие второго супруга, если ДДУ подписан лицом на период его нахождения в брачных отношениях. При упоминании в тексте долевого договора несовершеннолетних детей либо недееспособных граждан продавец обязан предъявить дополнительно согласие попечительских органов или законных представителей.

Если для оплаты первичного ДДУ использовался маткапитал, каждый ребенок цедента должен получать свою долю по соглашению. Когда указания этого в тексте нет, первоначальная сделка признается недействительной, что аннулирует и переуступку.

Уступка прав на недвижимый объект допускается до момента сдачи дома, если квартира еще не передана по Акту приема. Сделки по возмездной передаче заключаются и при строительстве кооперативных домов. Договора, подтверждающие передачу полномочий, не требуют регистрации Росреестра, поскольку они регламентированы уставом самого ЖСК.

Расчет средств аналогичен алгоритму, применимому на вторичном рынке. Налогообложение тоже осуществляется на тех же условиях, что и для любой разновидности сделок с недвижимым имуществом.

Плюсы и минусы

К преимуществам продажи квартиры по договору переуступки можно отнести:

  1. Минимальные риски.
  2. Получение дополнительной прибыли за счет увеличения суммы, указанной в первичном соглашении.
  3. Отсутствие необходимости дожидаться завершения стройки.

Минусы таких сделок состоят в следующем:

  1. Для передачи прав на возмездной основе требуется письменное разрешение подрядной организации.
  2. Уплата подоходного налога.

Покупка квартиры по переуступке прав

Покупатель, получая в собственность квартиру по договору цессии, становится фактически сменщиком предыдущего дольщика, указанного в договоре. Вместе с подписанием соглашения он приобретает обязанности и права, указанные в тексте ДДУ.

Внимание! Стоит удостовериться, что между застройщиком и предыдущим участником нет разногласий, ознакомиться с платежной документацией и убедиться, что продавец выплатил сумму по долевому договору в полном объеме. Переуступка в уже сданном доме невозможна.

Плюсы и минусы

К преимуществам сделок по приобретению прав собственности по переуступке жилья относятся:

  1. Более низкая стоимость объекта недвижимости (в среднем на 50%).
  2. Возможность дальнейшей перепродажи по высокой цене.

Среди минусов:

  1. Квартира перейдет в собственность только при условии завершения строительства и передачи здания в эксплуатацию.
  2. В случае расторжения соглашения возврату подлежит только часть инвестированных средств, уплаченных при первичном заключении сделки.
  3. Риск того, что застройщик согласится оформлять квартиру другому физлицу, в результате чего право требования перейдет первоначальному покупателю.
  4. Опасность потери денег при неблагонадежности подрядчика.

Налогообложение

Налоговым кодексом продиктовано правило, что на любой вид прибыли, полученной гражданами РФ, начисляется сбор. Сюда же относятся соглашения по переуступке. В случае участия в долевом строительстве, обложению подлежит разница сумм, указанных в ДДУ и договоре по возмездной передаче прав.

Внимание! Если по долевой сделке с застройщиком стоимость, выплаченная за квартиру, составила 1 млн рублей, а годом позже она была реализована за 1 млн 800 тыс. рублей, то 13% будет начислено на сумму разницы 800 000 р., а налоговой службе нужно будет отдать 104 тыс. рублей.

Когда цена одинакова, сбор не взимается, но подача декларации все равно необходима. Используется форма, установленная законом, 3-НДФЛ. За отсутствие документа начислят штраф.

Как правильно оформить сделку

Сначала нужно получить письменное дозволение застройщика. Процесс заключения соглашения зависит от оплаты цедентом квартиры по ДДУ. При отсутствии задолженности перед подрядчиком передача осуществляется без обязательств, прописанных в долевом документе. По нормам законодательства согласие строительной организации необязательно в этом случае, но уведомить ее письмом все равно придется.

Для оформления уступки квартиры в доме, который еще не достроен, продавцу следует передать все бумаги покупателю. Это документы, относящиеся к ДДУ:

  • квитанции и чеки;
  • справки;
  • договор на ипотечное кредитование.

После того, как покупатель убедится в действительности долевого договора, он выполнит свои обязательства, и соглашение будет считаться заключенным.

Обязательные условия:

  • наличие основного договора, на основании которого переуступаются полномочия;
  • подготовка соглашения, способного подтвердить расчетные операции между сторонами;
  • получение разрешения от третьего лица;
  • отсутствие обременений;
  • подготовка текста договора переуступки.

Этапы оформления

Изучение пакета документов застройщика. Обязательно присутствие:

  1. Свидетельство, подтверждающее регистрацию организации.
  2. Устав.
  3. Документы учредительского типа.
  4. Разрешение на проведение строительных работ.
  5. Квартальные отчеты по расходам.
  6. Кадастровый паспорт земельного участка.
  7. Копия проектной декларации.
  8. Справка с перечнем инвесторов, на средства которых ведется строительство.

Если приобретение недвижимости осуществляется за счет ипотечных средств, подписываются закладные и кредитный договор. Прикладывается дозволение супруга. Застройщик выдает письменное разрешение. Продавец подтверждает при помощи справки отсутствие долгов.

Затем нужно собрать документы:

  1. Паспорта участников.
  2. ДДУ.
  3. Согласие строительной организации в письменном виде.
  4. Справка об оплате полной или частичной суммы дольщиком.
  5. Выписка из реестра.
  6. Согласие супруга.

Соглашение сторон проходит регистрацию через госорганы, при предоставлении пакета документов. Заранее оплачивается госпошлина. Спустя 10 дней процедура завершится.

Внимание! Все бумаги, относящиеся к первичному ДДУ, должны передаваться покупателю при переуступке прав собственности на квартиру в новостройке. Тщательно проверяйте каждый документ на юридическую чистоту.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Источник: https://sdelka.guru/ddu/chto-takoe-pereustupka.html

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

Переуступка квартиры в новостройке что это

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

09.03.2016

Если проблема жилья стоит особенно остро, вам, наверняка, знакомы многие способы ее решения: аренда, покупка квартиры, приобретение в ипотеку. И даже такое страшное слово, как «лизинг» не в состоянии вас испугать.

Однако все чаще можно услышать о таком выгодном способе как переуступка жилья. Что же это такое? В чем выгода, а в чем недостатки, если они, конечно, есть?

Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу. Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.

По ней передаются, как это часто бывает, не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.

Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием.

Происходит это обычно следующим образом: некто принимает решение вложить средства в строительство жилья на этапе котлована.

Он заключает с застройщиком договор долевого участия и по очень выгодной цене получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует иные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и очень выгодно продать квартиру на вторичном рынке – это неплохая, но довольно затратная по времени схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.

Однако перепродать недостроенный объект нельзя, зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость. Таким образом, дольщик остается в плюсе, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а тот, кто становится собственником квартиры по переуступке, значительно экономит.

Нужно отметить, что далеко не всегда продавцы так уж одержимы жаждой наживы. Разные жизненные обстоятельства, такие как, необходимость погашения кредитов могут также подтолкнуть к этому шагу. Обстоятельства действительно могут быть совершенно разными: развод, вступление в права наследования или просто переезд в другой город или страну.

Однако причиной продажи прав может быть недобросовестность застройщика. Естественно, в этом случае продавцы квартиры вряд ли скажут потенциальным покупателям о неутешительных перспективах строительства. Поэтому прежде чем заключить такой договор, нужно как можно лучше все разузнать о данном новострое, и постараться обезопасить себя от возможных рисков.

В каком-то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный договор долевого участия.

Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя.

При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию, и будет зарегистрировано право собственности.

Это-то и является главным плюсом покупки квартиры по переуступке: стоимость жилья на стадии строительства значительно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

Чем вы рискуете, покупая квартиру по переуступке

Однако все мы знаем про бесплатный сыр. Значит, само собой разумеется, что должны быть и минусы.

Поэтому, покупая, квартиру по переуступке, вы рискуете:

  • столкнуться с застройщиком на грани банкротства;
  • купить квартиру в доме, который в итоге не будет соответствовать плану;
  • купить «долгострой»;
  • натолкнуться на двойную переуступку.

Кроме того, необходимо удостовериться, что застройщик уведомлен о совершении переуступки. В противном случае, вы, как новый участник долевого строительства рискуете потерять возможность взыскания убытков или неустойки. К сожалению, существует даже вероятность признания договора уступки недействительным.

Что же делать, чтобы приобрести квартиру, а не проблемы?

Существует вполне определенный и четкий порядок приобретения квартиры от застройщика, поскольку важно ни на секунду не забывать, что продавец (цедент), не отвечает ни за качество, ни за сроки строительства: в самом худшем случае вам придется обращаться со всеми своими претензиями к компании-застройщику. Из этого следует, что покупая недвижимость у дольщика, следует провести все действия, предписанные покупателю на первичном рынке:

  1. В первую очередь нужно выбрать надежную компанию-застройщика. Стоит отсеивать не только предложения с заоблачно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, которые могут тянуть за собой как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество. Не будет лишним почитать отзывы о застройщике, посетить предыдущие объекты, ознакомиться с документами, такими как:
  • учредительный документ строительной компании, а также ее устав;
  • дительный документ строительной компании, а также ее устав;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земли;
  • бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • проект на строительство, в котором должны быть указаны цель проекта, этап строительства и предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  1. Во-вторых, нужно осмотреть местность, на которой расположена новостройка, к этому этапу нужно подойти с толком и расстановкой. Существенным плюсом в данном вопросе станет развитая инфраструктура и хороший район. Если здание находится на ранней стадии строительства и квартиру осмотреть не получится, необходимо ознакомиться с макетом.
  2. Дальше нужно прийти в офис компании застройщика и уведомить их о продаже квартиры по переуступке права требования. Кроме того, для покупателя риск снижается до минимума, если третьей стороной в договоре переуступки права требования будет выступать застройщик. Во-первых, в этом случае полностью исключается риск получить имущество, находящееся в залоге. А во-вторых, участие в договоре переуступки компании-застройщика гарантирует, что права требования никому до вас не передавались.
  3. Необходимо получить письменное согласие от компании-застройщика на продажу квартиры. Следует быть готовым к тому, что разрешение это обычно застройщик дает не безвозмездно – в среднем, это комиссия в размере 1-5% от стоимости объекта. Эти расходы чаще всего ложатся на покупателя, или же стороны могут разделить их между собой.
  4. Раз уж вы на месте, не забудьте взять у компании-застройщика справку об отсутствии долга перед ними, в ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Если квартира была приобретена в рассрочку и еще до конца не оплачена, вам придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком.
  5. Далее можно и подписать договор долевого участия, в котором должны быть прописаны все важнейшие детали: сроки, стоимость, гарантии. Поэтому стоит воспользоваться еще одной рекомендацией — заверяйте договор переуступки права требования у нотариуса. Кстати, нотариус проверит, действительно ли человек, продающий квартиру в недостроенном доме, имеет на нее права, а не пытается торговать чужим имуществом. Заодно нотариус уточнит, не находятся ли имущественные права на строящуюся квартиру в залоге у банка, который кредитовал первого инвестора.
  6. После того, как дом достроен и сдан, вы, как покупатель должны принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недоделки, то фирма обязана их устранить в течение двух месяцев. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности. 
  7. Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

  • заявление на регистрацию
  • документы об оплате госпошлины
  • договор долевого участия
  • акт приема-передачи жилья.
  • кадастровый паспорт.

Если вы собрали и принесли сразу все документы, то примерно через месяц вы уже будете держать в руках свидетельство о собственности на эту квартиру.

После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений. Будет лучше и безопаснее для всех, если окончательные денежные расчеты между цедентом и цессионарием произойдут после возвращения документа из регистрирующих органов.

Готовы Вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше будет у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.

Покупая квартиру по переуступке, в том числе, когда права передавались несколько раз, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.

Источник: https://sterium.com/blog/199-kvartiry-po-pereustupke-lakomyy-kusochek-ili-syr-v-myshelovke

Citize
Добавить комментарий