Освидетельствование перед сделкой купли продажи недвижимости

Содержание
  1. Освидетельствование на сделке | Гордон и Партнеры
  2. Поводы для освидетельствования
  3. Не гарантирует надежность и безопасность для покупателя
  4. Психиатрическое освидетельствование
  5. Справка
  6. Проведение
  7. Стоимость
  8. Цены
  9. Медицинское освидетельствование на сделках с недвижимостью
  10. Прежде всего, определимся, в каких случаях медицинское освидетельствование на сделках с недвижимостью вам крайне желательно:
  11. Признаки, которые должны насторожить:
  12. Как проходит подобное освидетельствование, и какие условия должны быть соблюдены для его проведения?
  13. Освидетельствование перед сделкой купли продажи недвижимости
  14. Психиатрическое освидетельствование
  15. Освидетельствование участников сделки
  16. Освидетельствование продавца психиатром при покупке недвижимости
  17. Освидетельствование на сделке
  18. Психиатрическое освидетельствование перед сделками с недвижимостью
  19. Выезд специалиста для освидетельствования
  20. Психиатрическое освидетельствование на сделке купли-продажи квартиры
  21. Как проверить психическое состояние человека перед сделками с недвижимостью
  22. Признание сделки недействительной: кто в группе риска?
  23. Кто может быть признан недееспособным?
  24. Как инициировать медицинское освидетельствование перед сделкой?
  25. Кто и как проводит медицинское освидетельствование
  26. Повышенное внимание: доверенность, ипотека

Освидетельствование на сделке | Гордон и Партнеры

Освидетельствование перед сделкой купли продажи недвижимости

Грамотный риелтор всегда до сделки собирает пакет документов, среди них в обязательном порядке присутствуют справки продавца недвижимости из психоневрологического и наркологического диспансеров. Но бывают ситуации, когда справок не достаточно, поскольку имеют место высокие риски признания сделок недействительными.

Дело в том, что совсем не редкость признание сделок недействительными судом на том основании, что в момент совершения сделки по отчуждению недвижимости продавец не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, или существенно заблуждался относительно предмета сделки или ее природы.

В таких ситуациях у покупателя два варианта действий: 1) Отказаться от сделки, 2) Организовать для продавца Освидетельствование на сделке.

Поводы для освидетельствования

В каких ситуациях возникают поводы для освидетельствования? Отметим сразу,  освидетельствованию могут быть подвергнуты обе стороны сделки, это может быть и продавец и покупатель, и даритель и одаряемый, то есть стороны, в зависимости от вида сделки.

Вместе с тем, учитывая особенность объекта сделок – недвижимость и особенности оформления сделок с недвижимостью, следует признать, что в сделках с недвижимостью значительно больший риск всегда несет приобретатель.

Очевидно, в случае недействительности сделки суд вернет стороны в первоначальное положение, какое было до начала исполнения сделки сторонами (двусторонняя реституция  — статья 171 Гражданского кодекса РФ).  Это означает, что запись о переходе права собственности на недвижимость к приобретателю аннулируется, и ее собственником останется продавец. А продавец должен будет вернуть деньги.

Если с записями в реестре недвижимости (ЕГРН) все понятно, Росреестр исполняет решения судов, то с возвратом денег как правило возникают проблемы даже при наличии судебного решения.

Учитывая возможность и реальность описанных ситуаций установление адекватности продавца в восприятии окружающей обстановки является одной из главных задач для покупателя.

Поводом для освидетельствования продавца на сделке являются ряд обстоятельств, например:

  1. Если продавец состоит на учете по поводу психического заболевания, наркологической или алкогольной зависимости,
  2. Если у продавца имели место сотрясения головного мозга, или иные травмы (поражения) головного мозга, например, инсульт,
  3. Если продавец страдает онкологическим заболеванием,
  4. Если возраст продавца более 65 лет.

Наша судебная практика в судах г.Москвы и Московской области показывает, что наличие хотя бы одного из перечисленных обстоятельств может обеспечить в суде признание недействительной сделки с таким продавцом.

Например, факт регистрации продавца в психоневрологическом или наркологическом диспансере уже сам по себе свидетельствует об обращении продавца с соответствующим заболеванием.

А в медицинской карте продавца окажется целый букет: регулярные в течение жизни обращения по поводу психического заболевания, наличие систематических головных болей и т.п.

, наличие хронических расстройств или заболеваний, характеризующихся неадекватным восприятием действительности, провалы в памяти, не способность выражать мысль, замедленное мышление, в беседе неадекватен и т.д. Причем все эти симптомы  продавец показал на приеме у врача за день до сделки.

В судах приходилось сталкиваться с ситуациями, когда перечисленные симптомы мы видим и в судебном заседании.

Причины описанных ситуаций могут быть разными, но для покупателя главное – предпринять все необходимые действия, что бы предупредить (выявить) наличие описанных проблем со здоровьем у продавца и принять обоснованное решение касательно совершения сделки с недвижимостью, и порядка ее проведения.

Касательно онкологических заболеваний. Само наличие онкологического заболевания у продавца уже оказывает на него психологическое воздействие. В зависимости от стадии заболевания и обстоятельств его протекания, по разъяснению специалистов,  люди меняются, меняется восприятие окружающего мира, меняется отношение к окружающей действительности.

Существенное влияние на адекватность онкологических больных оказывают медицинские препараты, которые имеют серьезные побочные эффекты, в том числе на психику больных.

Конечно, суду не достаточно простых устных ссылок продавца на неспособность понимать совершаемые действия и руководить ими во время совершения сделки с недвижимостью.

Суды принимают решения, основываясь на множестве доказательств: на показаниях свидетелей, например соседей продавца, родственников и знакомых, на медицинских картах, которые изучают эксперты в рамках судебных экспертиз, на исследовании самого продавца, которые проводятся во время судебных экспертиз, на показаниях лечащих врачей и т.д.

Одним из доказательств должен стать результат освидетельствования продавца непосредственно перед сделкой, который при надлежащем его проведении и оформлении может быть принят судом во внимание.

Освидетельствование на сделке проводит приглашенный покупателем специалист соответствующего образования, специализации и квалификации. Располагающий необходимыми лицензиями и опытом.

Новинка:

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте! Читайте подробнее о консультации!

Не гарантирует надежность и безопасность для покупателя

Существует заблуждение, которое наше законодательство с января 2017 г. возвело в ранг догмы: нотариальная сделка с недвижимостью является гарантией законности, надежности и безопасности для участников сделок.

К сожалению, прочтение этих мантр не оказывает никакого влияния на гарантии законности, надежности и безопасности участников сделок с недвижимостью от последующего признания нотариальной сделки недействительной.

Нотариальные сделки наравне с прочими с успехом разваливаются в судах. Более того, часто нотариальная сделка расслабляет стороны, что приводит к ошибкам, которые не были бы совершены при простой письменной форме.

Обратите внимание на текст любого документа, удостоверенного нотариусом: договора, доверенности и т.д. В конце документа, в штампе нотариуса вы обязательно найдете фразу: « … дееспособность проверена». Действительно, согласно статье 43 закона РФ «Основы законодательства РФ о нотариате» при удостоверении сделок нотариус проверяет дееспособность граждан. Но как?

А ведь именно отсутствие дееспособности  — порок воли продавца в момент совершения сделки с недвижимостью, и является тем основанием, на котором суды признают сделки недействительными в описанных выше ситуациях.

Как же нотариус, не являясь специалистом в медицине и в том числе в психиатрии, устанавливает дееспособность участников сделки?   На такой вопрос в суде, если нотариуса удается увидеть в судебном заседании, приходится слышать:

В соответствии с действующим законодательством дееспособность лица определяется нотариусом документально проверкой документа, удостоверяющего личность где указан возраст участника сделки, а так же устанавливается адекватность участника сделки путем опроса (беседы).

На практике такого способа определения дееспособности участника сделки совершенно не достаточно, поскольку нотариус не обладает ни специальными знаниями ни методиками для определения психического состояния гражданина.

В суде приходится слышать аргументы о том, что нотариус – юрист с высшим юридическим образованием и он прослушал курс судебной психиатрии, для покупателя у которого расторгнут сделку – не аргумент. Поскольку дееспособность гражданина для суда сможет установить не просто психиатр, а судебный эксперт.

А на вопрос, как вы могли установить дееспособность гражданина, который ее лишен? Часто отвечают: решения суда о лишении (а также и об ограничении) дееспособности гражданина не доводятся до сведения нотариуса, а заинтересованные в совершении нотариальной сделки участники могут скрыть факт наличия решения суда о признании завещателя недееспособным.

Таким образом, сама по себе нотариальная сделка никоим образом не облегчает положение покупателя в случае выявления полной недееспособности, ограничения дееспособности, или временной недееспособности гражданина – продавца недвижимости.

По нашему мнению взыскать убытки с нотариуса, в такой ситуации, покупателю практически не реально. Рассчитывать на страховую выплату по страховке нотариуса – так же не реально.

По этому, установление дееспособности продавца недвижимости – гражданина, фактически возложено на покупателя, как и все связанные с этим риски и неблагоприятные последствия.

Вместе с тем, сопровождая нотариальные сделки с недвижимостью, мы столкнулись со значительными сложностями при установлении дееспособности участников. Многие нотариусы отказывают в проведении освидетельствования участников на сделках приглашенными специалистами, ссылаясь на тайну нотариальных действий.

Иного выхода, чем поиска нотариуса, который предоставит возможность работы приглашенного специалиста, по нашему мнению, не существует.

13 марта 2017 года

Адвокат  Гордон А.Э,

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/osvidetelstvovanie-na-sdelke/

Психиатрическое освидетельствование

Освидетельствование перед сделкой купли продажи недвижимости

cтоимость экспертизы

от 10 000

Заказать

Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.

Вы собираетесь заключить важный контракт (договор купли-продажи, дарения), но по каким-то причинам у вас появились сомнения в психическом состоянии продавца.

Не получится ли так, что передав ему деньги, окажется, что у вашего продавца психическое заболевание, и вам грозит потеря приобретенного по сделке имущества.

У вас нет четких ответов на эти вопросы, потому что человек, с которым вы собираетесь заключить важную сделку, может пребывать в состоянии ремиссии.

Он кажется в данный момент вполне адекватным и тем более его действия производят такое впечатление на посторонних, но на самом деле он уже долгое время страдает каким-либо психическим заболеванием, которое привело его в разряд юридически недееспособного человека. Защитой от такого риска является освидетельствование на сделке ее участников.

В каждой сделке усматривается риск, в основе которого лежит риск признания сделки недействительной.

Заключая любую сделку, покупку квартиры, машины, загородного дома, вы рискуете, ибо не всегда есть гарантия, что продавец через какое-то время после сделки и расчета по ней, не может обратиться в суд с целью признать ее недействительной в виду того, что он, к примеру, пребывал в состоянии опьянения (алкогольного, наркотического). Избежать данных рисков до недавнего времени было почти невозможным.

Справка

Справки из наркологического и псхоневрологического диспансеров давали сведения лишь о том, что данное лицо не стоит у них на учете, но не давали гарантии того, что именно в данный момент при заключении сделки оно отдает отчет своим действиям и не пребывает в состоянии психического заболевания.

Появление такой услуги, как освидетельствование на сделке, позволяет забыть данные риски, так как проведения медицинского освидетельствования, которое происходит непосредственно перед сделкой, защищает от подделок бланк лицензированного врача с его заключением, подписью и печатью, а также результатами проведенных экспресс анализов. Данный документ является надежной опорой в суде, в случае непорядочности продавца, и гарантией сохранности ставшего вашим имущества.

Проведение

Освидетельствование на сделке должны проводить специалисты, имеющие действующие сертификаты психиатра, нарколога и судебного эксперта-психиатра, дипломированным специалистом — врачом, который осуществляет практику в сфере психиатрии.

Сертификат судебного эксперта дает право не только диагностирования возможных психических расстройств (полномочия врача психиатра), но и определения выводов об их влиянии на правоспособность обследуемого.

Участниками сделки принимаются решения о заключении или не заключении договора купли-продажи непосредственно после того, как они ознакомятся с итогами освидетельствования психиатра.

И если непосредственно перед сделкой врач-психиатр засвидетельствовал психический статус продавца, шансы, что такие “недобросовестные” продавцы или его родственники могут начать судебный процесс с целью возврата имущества становятся минимальными. Суд по таким делам, как правило, назначает экспертизу, в результате которой эксперты должны определить осознание продавцом значения своих действий в конкретный период.

Данные результаты независимого врача психиатра, который в том числе уполномочен как судебный эксперт в области психиатрии, присутствовавший при сделке, таким образом будут взяты во внимание ими, выдавая свое заключение. Помимо этого, его мнение может быть выслушано непосредственно в судебном заседании в той ситуации, когда его вызовут в качестве свидетеля.

Стоимость

Услугу освидетельствования на сделке осуществляют судебно-психиатрические эксперты, выезжая непосредственно по месту заключения сделки. Стоимость услуги для освидетельствования ориентировочно оценивается от 10.000-15.

000 рублей в зависимости от места расположения клиента. Стоимость выезда врача-психиатра для освидетельствования на сделке от 6.

000 рублей до 15тысяч рублей в зависимости от места расположения клиента и количества освидетельствованных.

Выезжающий специалист имеет специальные медицинские знания в области психиатрии, наркологии и судебной психиатрии (судебный эксперт-психиатр). Все необходимые документов в оригинале, которые подтверждают его полномочия, он обязательно должен предъявить заинтересованной стороне, а копии сертификатов прикладываются им к выданному заключению.

Не всегда достаточно провести освидетельствование врачом-психиатром. Врачом-психиатром может диагностироваться заболевания, к примеру, для их последующего лечения.

А вот определение влияния того или иного заболевания на сделкоспособность является уже прерогативой судебного эксперта-психиатра, которым и дается заключение не только о наличии или отсутствии признаков какого-либо расстройства, но и его воздействия на осознание сделки и ее последствия в этот момент.

И если гражданин состоит на учете в ПНД, по-видимому, он страдает каким-то психическим расстройством.

Перед сделкой специалисту, имеющему полномочия судебного эксперта-психиатра, удастся уточнить, насколько выраженность данного расстройства может оказать влияние на осознание сделки и ее последствий.

У обычного врача-психиатра нет права выдавать такое заключение, а его в дальнейшем можно легко оспорить, к примеру, в суде.

Бизнес требует серьезного отношения, и каждый переживает за состояние своих дел, поэтому допустить оплошность, заключая контракты или приобретая имущество, никому не хочется. Теперь все дела ведутся грамотно и с учетом всех рисков. А чтобы избежать непредвиденных обстоятельств, нужно в полной мере использовать освидетельствование на сделке.

А она даст вам гарантию и защиту от недобропорядочных сделок.

Если у вас появились вопросы по освидетельствованию непосредственно перед сделкой, вы можете обратиться в НП «Федерация Судебных Экспертов», где квалифицированные специалисты с огромным опытом работы, профессионально и по-деловому дадут консультацию, ответят на появившиеся вопросы и окажут вам любую помощь, и гарантированный успех вашего дела обеспечен.

Цены

Стоимость услуг психиатрического освидетельствования
Психиатрическое освидетельствование на предмет определения сделкоспособности (способности понимать значение своих действий и руководить ими при заключении какой-либо сделки)1 человек10 000
Психиатрическое освидетельствования с целью установления наличия (отсутствия) психического расстройства у обследуемого лица.1 человек15 000

ПРИМЕЧАНИЕ:

Ценапсихиатрического освидетельствованияуказана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.

Источник: http://sud-expertiza.ru/osvidetelstvovanie-na-sdelke/

Медицинское освидетельствование на сделках с недвижимостью

Освидетельствование перед сделкой купли продажи недвижимости

Ссылки на недееспособность, неадекватное психическое состояние либо наркотическое опьянение продавца с целью оспорить сделку – частый случай в судебной практике. Более того, статистика таких оспариваний всё растёт. Медицинское освидетельствование контрагента перед сделкой с высокой вероятностью избавит вас от этих рисков.

Медицинское освидетельствование на сделках с недвижимостью необходимо для защиты покупателя от рисков, связанных с дальнейшим оспариванием, предъявлением требования продавца о возврате имущества, вселением третьих лиц согласно решению суда, и других негативных ситуаций.

В соответствии со ст. 166 ГК такие сделки в дальнейшем становятся недействительными и аннулируются, и пострадавшая сторона – покупатель может рассчитывать только на минимальную компенсацию.

Если же сделка была связана с ипотекой, то выплаты по ипотечному кредиту никто не отменит.

Избежать этих последствий можно, пригласив на сделку эксперта по судебной психиатрии. Он не только выдаст заключение о наличии психического недуга, если таковой имеется, но и укажет его возможное влияние на осознание процессов сделки и её результатов.

Также при необходимости, эксперт, выдавший данное заключение, может быть приглашён в суд в качестве свидетеля.

Знание нюансов и последствий данной процедуры исключительно важно для безопасности и благосостояния покупателя недвижимости на вторичном рынке, так как она входит в понятие о «юридической чистоте» приобретаемого объекта.

Прежде всего, определимся, в каких случаях медицинское освидетельствование на сделках с недвижимостью вам крайне желательно:

— Когда ваш партнёр по сделке – пенсионер или человек в возрасте.

В данном случае освидетельствование обязательно! Престарелые люди нередко принимают медикаменты, влияющие на их способность мыслить, которая и без того страдает вследствие возраста.

Также им крайне свойственны возрастные перепады настроения, и решительно заключённая сегодня сделка может расстроить их завтра, что приведёт к оспариванию.

— Когда продавец находится в больнице либо в тяжёлом состоянии. В таком случае никто не может знать конечного исхода проблем со здоровьем — бывают ситуации, когда продавец умирает до завершения сделки или сразу же после, и это влечёт за собой дополнительные риски для покупателя.

— Когда продавец внезапно резко реагирует на просьбу предоставить справки из наркологического или психоневрологического диспансера, либо известно, что он состоит там на учёте.

— Когда сделку проводит представитель от имени продавца, а его самого на сделке нет.

— Когда предполагаемая сделка проходит на неясных условиях.

— Когда возникли явные сомнения относительно трезвости либо психического состояния продавца.

Признаки, которые должны насторожить:

1) Внешний вид, вызывающий подозрения

2) Поведенческие нарушения.

3) Странные ответы на элементарные вопросы: «Почему вы продаёте квартиру?» и «Где собираетесь жить после продажи?» Здравомыслящий человек отвечает на них очень чётко. В противном случае ответы могут быть нелогичными и выдавать отклонения психики или скрытые намерения.

Продавец может апеллировать к тому, что у него есть водительские права либо право на ношение оружия, а это говорит о признании его психически здоровым. Но помните, что такие аргументы не будут весомыми при возникновении дальнейших сложностей.

К сожалению, существует такое понятие, как шантаж покупателя продавцом, угрозы дальнейшего оспаривания сделки. Гораздо чаще таким оспариванием занимаются «чёрные адвокаты», чем сами бывшие владельцы.

Обычно в подобном деле фигурируют именно граждане, состоящие на учёте в психоневрологическом либо наркологическом диспансере, так как эту категорию людей легче всего заинтересовать выигрышем от расторжения сделки, либо же они вообще не осознают манипуляций, производимых с их квартирой.

В любых сложных случаях, определение дееспособности стороны сделки купли-продажи дома или квартиры, ренты или дарения проводится после письменного обращения заинтересованной стороны либо по поручению нотариуса.

Важно знать, что не каждое заключение может быть впоследствии принято судом.

Чтобы заключение не было оспорено, оно должно быть выдано специалистом, имеющим соответствующую лицензию на осуществление медицинской деятельности, а именно индивидуальным предпринимателем или медицинской организацией. Освидетельствование нелицензированным специалистом будет признано в суде недопустимым доказательством.

Профессиональный эксперт по приезду обязательно предъявляет оригиналы лицензий о своей квалификации. Оплата услуг заранее и сохранение квитанции – это хорошее доказательство того, что освидетельствование было заказано и проведено вовремя.

Вы можете предоставить квитанцию об оплате в суде вместе с остальными материалами. Стоимость медицинского освидетельствования может колебаться в зависимости от количества осматриваемых лиц и других факторов.

Также, если впоследствии суд не пригласит вашего эксперта на слушание дела, вы можете сами выдвинуть прошение об этом.

Справки из диспансера, само заключение, присутствие эксперта на суде – всё это обеспечит вам твёрдое доказательство того, что продавец находился в здравом уме и нормальном состоянии в указанный юридический период, а значит, сделка имеет силу.

Как проходит подобное освидетельствование, и какие условия должны быть соблюдены для его проведения?

Вызов эксперта, а желательно и оплата его услуг, должны быть произведены заранее, с запасом времени. Обычно рассчитывают, что его приезд состоится примерно за час до начала сделки.

Место для проведения такого освидетельствования должно быть свободным, уединённым, что будет способствовать сохранению врачебной тайны и следованию регламента.

Специалист может предварительно потребовать справку от лечащего врача продавца, с указанием принимаемых препаратов, так как некоторые из них способны также влиять на сознание, особенно у пожилых людей.

Освидетельствование занимает от 30 минут до 1 часа и представляет собой интервьюирование специально подготовленными вопросами, проверку на наркотики по слюне, алкометрию выдыхаемого воздуха на алкоголь. Все эти меры призваны определить вменяемость опрашиваемого и степень его понимания условий сделки и её последствий.

Если у стороны сделки выявлены психические заболевания или другие отклонения, в результате которых человек не отвечает за свои действия, то сделку можно отменить либо же провести с соблюдением особых условий. В эти условия входит признание гражданина в суде недееспособным или ограниченно дееспособным.

Подобная процедура занимает до трёх судебных заседаний, и затем ему может быть назначен опекун. От имени недееспособного лица, опекун может совершать различные сделки, в том числе и с недвижимостью. Такая сделка совершается с разрешения органов опеки и попечительства. Конечно, эти сложности повлекут за собой изменения в сроках сделки, что оправдано только, если вы рассматриваете покупку только данного жилого объекта и никакого другого, так как он удовлетворяет всем вашим параметрам.

«Кто предупреждён, тот вооружен», и намного практичнее владеть всесторонней информацией, чем начинать крупные дела, будучи неподготовленным. Важность медицинского освидетельствования на сделках с недвижимостью трудно переоценить. Мы надеемся, что вы воспользуетесь данными советами, и ничто не воспрепятствует вашему успеху в задуманных делах.

  • Письменное заключение о юридической чистоте квартиры за 3 дня
  • Бесплатная проверка 2-й квартиры, если 1-я оказалась с рисками потери права собственности
  • Фиксированная стоимость услуг от 6 т.р.

Узнайте подробности по ссылке

Источник: https://safe-estate.ru/articles/vse-o-sdelkax/medicinskoe-osvidetelstvovanie-na-sdelkax-s-nedvizhimostyu/

Освидетельствование перед сделкой купли продажи недвижимости

Освидетельствование перед сделкой купли продажи недвижимости

По прибытии, они предоставляют оригиналы документов, которые подтверждают их квалификацию и полномочия, с последующим прикладыванием их копий к уже готовому заключению.

На основе полученных результатов, участники сделки принимают окончательное решение о её заключении или аннулировании.

При необходимости, вы можете запросить справки из ПНД и НД у продавца квартиры (психоневрологического диспансера и наркологического диспансера), но нужно понимать, справка говорит лишь о том, состоит ли человек на учете или нет, но она не ответит на вопрос, отдает ли человек отчет своим действиям. И помните, подобная процедура – это не роскошь, а суровая необходимость, использование которой, сведёт к минимуму вероятность того, что в будущем, против вас, будет открыт судебный процесс по отчуждению имущества.

Или в договоре указывается не полная сумма по причине налогообложения, или деньги, полученные продавцом, быстро тратятся, или вы можете нарваться на аферистов.Будьте бдительны! видео Хорошее правило – брать справки из ПНД и НД.

Они могут предостеречь, если сообщают о наблюдении. Но абсолютным ориентиром быть не могут.
Важно учитывать, что при покупке и продаже квартиры люди волнуются. Состояние неустойчивой психики может измениться неожиданно.

Психиатрическое освидетельствование

Например, факт регистрации продавца в психоневрологическом или наркологическом диспансере уже сам по себе свидетельствует об обращении продавца с соответствующим заболеванием.

А в медицинской карте продавца окажется целый букет: регулярные в течение жизни обращения по поводу психического заболевания, наличие систематических головных болей и т.п.

, наличие хронических расстройств или заболеваний, характеризующихся неадекватным восприятием действительности, провалы в памяти, не способность выражать мысль, замедленное мышление, в беседе неадекватен и т.д.

Важно

Причем все эти симптомы продавец показал на приеме у врача за день до сделки. В судах приходилось сталкиваться с ситуациями, когда перечисленные симптомы мы видим и в судебном заседании.

Освидетельствование участников сделки

Учитывая возможность и реальность описанных ситуаций установление адекватности продавца в восприятии окружающей обстановки является одной из главных задач для покупателя. Поводом для освидетельствования продавца на сделке являются ряд обстоятельств, например:

  1. Если продавец состоит на учете по поводу психического заболевания, наркологической или алкогольной зависимости,
  2. Если у продавца имели место сотрясения головного мозга, или иные травмы (поражения) головного мозга, например, инсульт,
  3. Если продавец страдает онкологическим заболеванием,
  4. Если возраст продавца более 65 лет.

Наша судебная практика в судах г.Москвы и Московской области показывает, что наличие хотя бы одного из перечисленных обстоятельств может обеспечить в суде признание недействительной сделки с таким продавцом.

Освидетельствование продавца психиатром при покупке недвижимости

Поводы для освидетельствования В каких ситуациях возникают поводы для освидетельствования? Отметим сразу, освидетельствованию могут быть подвергнуты обе стороны сделки, это может быть и продавец и покупатель, и даритель и одаряемый, то есть стороны, в зависимости от вида сделки.

Вместе с тем, учитывая особенность объекта сделок – недвижимость и особенности оформления сделок с недвижимостью, следует признать, что в сделках с недвижимостью значительно больший риск всегда несет приобретатель.


Очевидно, в случае недействительности сделки суд вернет стороны в первоначальное положение, какое было до начала исполнения сделки сторонами (двусторонняя реституция — статья 171 Гражданского кодекса РФ).

Это означает, что запись о переходе права собственности на недвижимость к приобретателю аннулируется, и ее собственником останется продавец.
А продавец должен будет вернуть деньги.

Освидетельствование на сделке

Медицинское освидетельствование на сделке купли-продажи : 4.7 (93.

33%) — 3 Медицинское освидетельствование на сделке купли-продажи, будь то покупка машины, квартиры, коттеджа, другой недвижимости, а также подписание нового контракта с будущими партнерами, немаловажно, так как эти процедуры всегда сопряжены с рисками.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, не нужно бояться показаться чересчур подозрительным или скрупулезным.
В конце концов, вы защищаете свои интересы. В данной статье подробнее хотелось бы осветить опасности, подстерегающие покупателей недвижимости.

Масса факторов, которые моментально сделают сделку недействительной. Одна из причин — если не провести медицинское освидетельствование на сделке состояния здоровья продавца или зарегистрированного на продаваемых квадратных метрах другого лица, можно в один миг лишиться и приобретенной площади и потраченных денег.

Психиатрическое освидетельствование перед сделками с недвижимостью

Внимание

Причины описанных ситуаций могут быть разными, но для покупателя главное – предпринять все необходимые действия, что бы предупредить (выявить) наличие описанных проблем со здоровьем у продавца и принять обоснованное решение касательно совершения сделки с недвижимостью, и порядка ее проведения. Касательно онкологических заболеваний. Само наличие онкологического заболевания у продавца уже оказывает на него психологическое воздействие.

В зависимости от стадии заболевания и обстоятельств его протекания, по разъяснению специалистов, люди меняются, меняется восприятие окружающего мира, меняется отношение к окружающей действительности. Существенное влияние на адекватность онкологических больных оказывают медицинские препараты, которые имеют серьезные побочные эффекты, в том числе на психику больных.

Выезд специалиста для освидетельствования

Вы собираетесь заключить важный контракт (договор купли-продажи, дарения), но по каким-то причинам у вас появились сомнения в психическом состоянии продавца.

Не получится ли так, что передав ему деньги, окажется, что у вашего продавца психическое заболевание, и вам грозит потеря приобретенного по сделке имущества.

У вас нет четких ответов на эти вопросы, потому что человек, с которым вы собираетесь заключить важную сделку, может пребывать в состоянии ремиссии.

Он кажется в данный момент вполне адекватным и тем более его действия производят такое впечатление на посторонних, но на самом деле он уже долгое время страдает каким-либо психическим заболеванием, которое привело его в разряд юридически недееспособного человека. Защитой от такого риска является освидетельствование на сделке ее участников.

Психиатрическое освидетельствование на сделке купли-продажи квартиры

Как же нотариус, не являясь специалистом в медицине и в том числе в психиатрии, устанавливает дееспособность участников сделки? На такой вопрос в суде, если нотариуса удается увидеть в судебном заседании, приходится слышать: В соответствии с действующим законодательством дееспособность лица определяется нотариусом документально проверкой документа, удостоверяющего личность где указан возраст участника сделки, а так же устанавливается адекватность участника сделки путем опроса (беседы). На практике такого способа определения дееспособности участника сделки совершенно не достаточно, поскольку нотариус не обладает ни специальными знаниями ни методиками для определения психического состояния гражданина.

Ведущий эксперт Калинина Елена Андреевна врач-психиатр высшей квалификационной категории, психотерапевт, кандидат медицинских наук.

Эксперты Регионального Медико-Правового Центра проводят психиатрическое и наркологическое освидетельствование лиц перед совершением сделок. По результатам услуги выдается официальное заключение. Этот документ имеет доказательную силу.

Это означает, что при возникновении споров заключение эксперта может быть предъявлено в суд в обоснование своей позиции.

Зачем нужно освидетельствование на сделку? Закон устанавливает ряд оснований, при наличии которых договор (соглашение, контракт) признается недействительным. Одно из них — наличие у человека психических заболеваний.

По этому основанию заинтересованные лица вправе оспорить заключенный договор (контракт, соглашение). Если суд признает такой иск, все переданное имущество подлежит возврату.

Такие же права престарелые люди могут приобретать по договору пожизненного содержания, не имея никакого отношения к владению недвижимостью. Будете внимательными, придется делить жилье с престарелым чужим человеком.

Необходимо осторожничать и в случаях, если в приобретаемой квартире долгое время жили личности, состоящие на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Не факт, что они действительно больны. В другом случае могут доказать, что на момент сделки были невменяемы.

Защитить себя можно, потребовав от продающей стороны, провести медицинское освидетельствование состояния здоровья таких личностей, это можно сделать и во время сделки и до нее. Организаций, предоставляющих подобные услуги сегодня предостаточно.

Источник: http://golden-mark.ru/osvidetelstvovanie-pered-sdelkoj-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Как проверить психическое состояние человека перед сделками с недвижимостью

Освидетельствование перед сделкой купли продажи недвижимости

За период с 2010 по 2016 год количество сделок с недвижимостью, признанных недействительными, выросло на 40%. В большинстве случаев оспаривания договоров купли-продажи, дарения, аренды фигурировала недееспособность одной из сторон.

Как обезопасить себя от риска остаться без денег и имущества, планируя осуществить какую-либо операцию с недвижимостью? Ответ однозначный: провести медицинское освидетельствование контрагента на сделке.

Ниже мы осветим подробности этой процедуры: когда она необходима, как ее инициировать, регламент проведения, сроки, стоимость, и другие нюансы. Как говорится, если ты проинформирован – значит, защищен.

Признание сделки недействительной: кто в группе риска?

Как прописано в ст.166 ГК РФ, недееспособность одной из сторон сделки (в нашем случае с недвижимостью) является причиной для признания ее недействительной/ничтожной. Решения такие принимает исключительно суд, по заявлению заинтересованного лица. После признания сделки недействительной, аннулируются все права и обязанности сторон, в ней участвовавших.

Другими словами, если вы купили квартиру у человека, который будет впоследствии признан судом недееспособным, а сделка недействительной (по его инициативе или инициативе родственников), вам придется вернуть недвижимое имущество хозяину.

Хорошо, если вы получите назад сумму, уплаченную за несостоявшееся приобретение, в полном объеме, хотя определенные потери в любом случае будут (траты на услуги риэлтора, налоги, оформление в собственность и т.п.). Хуже – если часть денег будет уже потрачена.

И совсем плохо, если решением суда вам останется лишь надеяться на усердие судебных исполнителей по «выбиванию» долга у продавца.

По аналогии можно привести пример с арендой, дарением, покупкой доли, комнаты в жилом объекте – с любой операцией по отчуждению недвижимости. Результат один: если она будет признана недействительной в связи с недееспособностью одного из участников, пострадает та сторона, которая понесла финансовые расходы, и не получила ожидаемого взамен.

Кто может быть признан недееспособным?

Недееспособными считаются лица, неспособные в силу своего возраста, состояния здоровья приобретать и осуществлять гражданские права, отдавать отчет в собственных действиях, осознавать их последствия.

В нашем случае речь идет о полной недееспособности граждан с психическими, неврологическими заболеваниями, врожденными или приобретенными с возрастом, и ограниченной дееспособности лиц, страдающих наркотической, алкогольной зависимостью.

Чтобы не подвергать себя риску «связаться» именно с таким субъектом (который на вид может казаться абсолютно нормальным, здоровым человеком, например, в период ремиссии), крайне важно инициировать его психиатрическое освидетельствование перед сделкой с недвижимостью.

Если человек отказывается добровольно представить доказательства своей адекватности, «сделкоспособности», это должно вас насторожить. Так же, как и другие «звоночки» в его поведении, если они наблюдаются:

  • странности во внешнем виде;
  • повышенная эмоциональность;
  • ответы «невпопад» на стандартные вопросы;
  • дезориентация;
  • нелогичность действий.

Старики, люди преклонного возраста также должны вызвать опасливость в ходе заключения сделок с ними. Часто, ввиду возрастных изменений, их психическое состояние находится под вопросом. Дать четкий ответ на который сможет только специализированная медицинская экспертиза.

Как инициировать медицинское освидетельствование перед сделкой?

Иметь гарантию того, что совершенная сделка не будет в дальнейшем оспорена – забота, в первую очередь, самого покупателя. Не стоит безоглядно полагаться на риэлторов, нотариуса, что они проверят дееспособность продавца должным образом, как раз накануне операции. Сделать это лучше самому.

Имейте в виду, что справки из психоневрологического, наркологического диспансеров о том, что данное физическое лицо не состоит на учете и не обращалось за помощью, не подходят в качестве неопровержимого аргумента. Столь обобщающие документы ни о чем, по большому счету, не говорят. Изменения в психическом здоровье человека могли наступить в любой момент, и быть никак не «запротоколированы» в соответствующих учреждениях.

Поэтому важно провести медицинское освидетельствование на самой сделке, или непосредственно перед ней. Согласно ст.22 ФЗ №323, получить сведения о состоянии своего здоровья имеет право каждый гражданин России.

Понятно, что человек, который будет проходить экспертизу, должен дать на нее согласие.

Пригласить же специалистов, которые будут проводить освидетельствование, оплатить процедуру (о ее стоимости мы напишем ниже) может и заинтересованное в результате лицо, то есть покупатель.

Кто и как проводит медицинское освидетельствование

Начнем с того, что проводить освидетельствование на дееспособность могут только медики-эксперты, специалисты в области судебной психиатрии, неврологии, наркологии, имеющие на это лицензию государственного образца.

Допускается привлечение как работников медицинских организаций, так и индивидуальных предпринимателей.

После освидетельствования участника сделки врач составит обоснованное заключение о том, способен ли он принимать ответственные решения в момент подписания договора, отдает ли себе отчет в совершаемых действиях.

Данная бумага, в случае чего, будет иметь законную юридическую силу, сможет использоваться как доказательство в суде. Кроме того, и эксперт, проводящий процедуру, при необходимости, будет фигурировать в качестве свидетеля. В 99,9% этого достаточно, чтобы свершившаяся сделка, при попытках ее оспаривания, была признана судом действительной и состоявшейся.

Вызывать специалиста следует заблаговременно, за час-полтора до подписания договора.

Перед тем, как проверить психическое состояние человека, эксперт обязан предоставить копии лицензии, сертификатов, подтверждающих правомерность его полномочий, разъяснить проверяемому суть процедуры, исходя из закона РФ N 3185-1 “О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании”. После получения его письменного согласия на прохождение освидетельствования, врач начнет экспертизу.

Процесс должен проходить в спокойном, уединенном месте, без свидетелей. На «интервью» одного человека уходит, как правило, около 40 минут. Эксперт задаст тестируемому заранее подготовленные вопросы, произведет проверку на содержание в его организме алкоголя, наркотиков.

Заключение, составленное на специальном бланке, с подписью и печатью врача, приложенными копиями его сертификатов, лицензии, передается освидетельствованному лицу.

Стоимость процедуры в Москве составляет порядка 15-20 тысяч рублей, за медицинское освидетельствование 1 человека (октябрь 2016 года).

Если в ходе освидетельствования были выявлены нарушения психического состояния, вменяемости опрашиваемого, от сделки лучше всего отказаться.

Либо же, если вы намерены приобрести именно это жилье и никакое другое, организовать официальное признание его владельца недееспособным/ограниченно дееспособным, с последующим назначением судом опекуна.

С ним вы и будете вести дальнейший диалог по поводу покупки недвижимости. Эти сложности значительно увеличат сроки проведения сделки, да и нужны ли они вам, со всеми своими рисками?

Повышенное внимание: доверенность, ипотека

/>

Когда дело касается приобретения квартиры по доверенности, в ипотеку, требуется проявить повышенную бдительность насчет дееспособности продавца. В первом случае, при совершении сделки с доверенным лицом, крайне важно убедиться, что оформление доверенности происходило с медицинским освидетельствованием собственника жилплощади.

В противном случае, вам необходимо провести его психиатрическое освидетельствование перед сделкой с недвижимостью, даже (особенно!) если хозяин квартиры «труднодоступен» – временно отсутствует, лежит в больнице и т.п.

Продажа недвижимости по доверенности – один из самых «неблагонадежных» вариантов, предполагающий массу возможностей для мошенничества, в том числе и на почве недееспособности владельца.

Что касается ипотеки, то здесь все еще серьезнее.

Если вдруг вас угораздит купить квартиру с привлечением средств банка у лица, которое впоследствии пожелает аннулировать сделку на основании своей психической недееспособности (или это сделают его родственники, даже спустя несколько лет после подписания договора купли-продажи, «черные риэлторы»), вы и жилье потеряете, и выплаты будете обязаны производить еще долго. А вернуть деньги, перечисленные банком продавцу – практически нереально.

Несмотря на то, что работники банков и сотрудничающих с ними агентств недвижимости обязаны контролировать юридическую чистоту операций, на деле проверка способности сторон сделки понимать и осознавать свои поступки происходит далеко не всегда.

Титульное страхование, непременное при оформлении ипотеки, в подобных ситуациях (признание судом сделки недействительной) тоже не спасет.

Если страховой компании не были представлены правоустанавливающие и иные документы, касающиеся операции, в полном объеме (сюда входит и заключение о дееспособности сторон), она откажет пострадавшему в компенсации при утрате права собственности на недвижимое имущество.

Все эти риски должен обязательно учитывать, в первую очередь, сам покупатель/ заемщик, не полагаясь на проверку чистоты сделки банком или риэлторами. Именно поэтому проведение медицинского освидетельствования на сделке с недвижимостью – необходимая мера. Не пренебрегайте своей безопасностью!

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/meditsinskoye-osvidetelstvovaniye-na-sdelke-s-nedvizhimostyu

Citize
Добавить комментарий