8(800)350-83-64

Как лучше обменять квартиру с доплатой

Содержание

Как лучше обменять квартиру с доплатой

Как лучше обменять квартиру с доплатой

Если кому-то придет в голову «светлая мысль» поменяться квартирами, составив взаимные договора дарения, то, предупреждает эксперт, такая сделка будет признана притворной. Поскольку, согласно ГК РФ, дарение бывает только безвозмездным, то есть даритель не может получить что-то взамен.

Поэтому в суде такие сделки оспариваются. Нужно быть бдительным, если вам предлагают обойтись без «волокиты и денег» и «просто поменяться» с помощью дарения, да еще и предлагают нигде документально не зафиксированную доплату. В итоге можно остаться без квартиры.

Поэтому для обмена, размена квартиры лучше всего обратиться к квалифицированному риэлтору. Он поможет сопроводить сделку и подберет варианты.

Обмен с доплатой: как определить, сколько просить? Специалисты советуют не считать, на сколько метров будет увеличена или уменьшена площадь, а «танцевать» от конечной стоимости аналогичных объектов.

Стоимость оформления процедуры складывается из двух составляющих:

  • государственной пошлины или налога;
  • услуг риелтора.

Государственная пошлина или налог составляет 13 процентов от стоимости недвижимости. По сути, эта сумма достаточно велика, что иногда приводит к преднамеренному удешевлению в договоре. Услуги риелтора оплачиваются в размере 5 процентов от суммы, но если нашли в себе силы и знания осуществить все самостоятельно – вы освобождаетесь от этого платежа.

Как обменять квартиру правильно. способы обмена недвижимости

Лучше ориентироваться на конечную стоимость, так как даже квартиры в одном доме могут выставляться по разным ценам, например, стоимость квартиры с хорошим и свежим ремонтом выше «убитого» варианта как минимум на 1 млн руб. Первый и последний этаж также дешевле.

Разница в ценах есть даже в пределах районов одного и того же округа», – подчеркивает Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость».

Интересно, что даже если обмениваются почти равнозначные варианты (то есть семья переезжает из одного района в другой, но площадь квартиры не меняется), объем доплаты может достигать 500 тыс.

руб. и более. Если обменять, например, «двушку» в Чертаново на «однушку» в отдаленном Братеево, то клиент может получить на руки 2 млн руб. (хороший вариант для тех, кто хочет остаться с жильем, но вдруг срочно понадобились крупные деньги).

Как выгодно обменять квартиру в москве?

Рекомендуется найти и изучить подробную информацию о деятельности тому или иному агентству недвижимости. При этом важно найти реальные отзывы тех людей, которые воспользовались ее услугами. Когда подходящее агентство будет найдено, необходимо иметь ввиду, что за свои услуги агентство берет ориентировочно 5% от суммы совершенной сделки.

По сути, это небольшой процент за прозрачно выполненную операцию обмена жилой недвижимостью. Возможно, вам также будет интересно узнать о правилах продажи квартиры через агентство — об этом здесь.

  • Определение оценочной стоимости жилой недвижимости. Для того чтобы сделка состоялась чисто и прозрачно, она должна совершаться у юриста. При этом обе стороны должны иметь при себе необходимый пакет документов.

Как выгодно обменять квартиру?

Варианты проведения обмена недвижимости Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город.

Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта.
Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора.

Что нужно знать об обмене квартир с доплатой и без, если вы все таки решились?

Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья.

Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Как правильно обменять квартиру

Важно

А доказать его возмездность проблематично. Формально лицом, которое осуществляет обмен, является наниматель жилья, то есть, тот человек, на имя которого составлен договор социального найма. В соответствии с ЖК РФ обмен муниципальным жильём производится между нанимателями. Однако это не значит, что члены семьи нанимателя не имеют права голоса.

Имеют, более того — равное с ним. Ведь, будучи нанимателем, вы должны кроме разрешения от наймодателя получить в письменной форме и согласие на обмен от всех зарегистрированных в квартире членов семьи, включая временно отсутствующих. А такое удается не всегда: кто-то может быть против, например, размена квартиры на несколько разных квартир и комнат.

Обмен квартирами

В случае одобрения наймодателем заявки на обмен жилья, от нанимателя потребуется сбор следующего перечня документов:

  • заявление нанимателя. При этом оно должно быть подписано всеми членами семьи, достигшими совершеннолетнего возраста;
  • оригинал ордера либо договора займа;
  • справка, содержащая информацию о количестве проживающих лиц в квартире, подлежащей обмену;
  • справка ЖЭО, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

В том случае, если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные лица либо лица с ограниченной дееспособностью, требуется получение письменного согласия на обмен жилья от органов опеки и попечительства.

  • Этап подписания договоров. После того, как все разрешения получены и все документы были собраны, далее наниматели муниципального жилья подписывают договор об обмене жилой недвижимостью.

Как обменять квартиру на квартиру? порядок процедуры и оформление документов

Внимание

При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит.

Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно).

Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью.

Обмен жилья: как это происходит?

К этому варианту обмена обращаются люди, как правило, с целью смены района, увеличения жилплощади или получения существенной денежной компенсации.

Обмен производится с доплатой или без нее, в зависимости от местонахождения, состояния и площади обеих квартир.

Квартира меньшей площади в центре Москвы может обмениваться на квартиру большей площади в спальном районе без доплат, особенно, если речь идет о коммунальных квартирах.

  • Обмен одной квартиры на несколько производится обычно по семейным обстоятельствам, когда члены семьи хотят разъехаться или съехаться, но также с целью улучшения жилищных условий, если речь идет о расселении жильцов коммунальной квартиры в центре Москвы. При этом каждая из комнат такой жилплощади может быть обменена даже на 2-комнатную квартиру в спальном районе.

Как правильно обменять квартиру с доплатой

Если квартира в собственности, то в таких случаях инициатору разъезда остается только продать свою долю, а с муниципальным жильём всё по-другому: существует возможность потребовать через суд принудительного обмена.

Любой член семьи нанимателя из числа зарегистрированных в квартире имеет право подать такой иск. Тем не менее, право правом, но судебная практика по таким делам показывает, что шансы выиграть подобное дело очень малы.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, то необходимо согласие на обмен органов опеки и попечительства.

Согласие или отказ органы опеки должны выдавать в письменной форме в течение трёх недель после получения заявления. Жилищный кодекс не препятствует обмену муниципального жилья, находящегося в разных регионах РФ.

При этом количество въезжающих и выезжающих из каждого региона кодексом не ограничивается.

Источник: http://golden-mark.ru/kak-luchshe-obmenyat-kvartiru-s-doplatoj/

Как обменять квартиру

Как лучше обменять квартиру с доплатой

Свободные деньги на покупку новой недвижимости доступны избранным. Большинство же наших сограждан либо берут ипотеку, либо совершают обмен. Обмен недвижимости — один из способов улучшить бытовые условия, не имея большой суммы денег на руках. О том, какие способы и варианты существуют, как проверить “квартиру на чистоту” разберемся в данной статье. 

Фото с Flickr.com, Ricky Van Veen

Стандартная ситуация — обмен с целью улучшения жилищных условий. Подобную цель преследует больше 50% наших соотечественников. Качество жилья оценивают исходя из:

  • площади квартиры;
  • характеристик дома (панельный, кирпичный, монолит);
  • инфраструктурной оснащенности;
  • района (элитный, спальный, окраина, загород);
  • состояния инженерных сетей;
  • ремонта и внешней привлекательности.

Целью может стать не увеличение квадратных метров, а выбор расположения. Примерно 40% жителей городов мечтают о собственном доме. Главное — заранее сформулировать ваши пожелания к жилью. В погоне за комфортом в большом доме можно выпустить из вида транспортную доступность района и его инфраструктуру. Прежде чем обмениваться квартирами определитесь с целями, напишите ваши основные требования, а потом выбирайте способ обмена.

Как поменять квартиру: способы обмена

Договор мены квартиры или альтернативная сделка

Способ обмена жилья зависит от того, на каком праве вы пользуетесь квартирой:

  • на праве собственности (основания — договор купли-продажи, мены, дарения, наследование по закону или завещанию, на основании судебного решения);
  • на условиях ограниченного права (договор социального найма).

С юридической точки зрения обмен предполагает переход прав на недвижимость, предоставленную по договору социального найма. Схема прописана в Жилищном кодексе РФ. Это достаточно хлопотная процедура с участием местной администрации. В условиях современного рынка, когда неприватизированного жилья в России осталось примерно 5%, подобные сделки по переходу прав и обязанностей практически не совершаются. Квартиру в собственности можно обменять на другую квартиру или дом двумя способами:

  • посредством договора мены;
  • через куплю-продажу (альтернативная сделка).

Внимание: разменять приватизированную квартиру на не приватизированную запрещено законом.
 

Рассмотрим каждый из вариантов Договор мены квартиры или дома предполагает передачу в собственность каждой из сторон имущества. Условия должны удовлетворять интересы обоих участников. Фактически найти квартиры, которые устраивают обе стороны очень тяжело. Однако, договор мены — экономичный и надежный способ улучшения жилищных условий или выгодной продажи с доплатой.

  • Органы юстиции регистрирует одну сделку и переход прав по ней. Соответственно госпошлина уплачивается единожды.
  • Государственный регистратор проверяет «чистоту квартиры». Наличие залога банка, зарегистрированных долей несовершеннолетних детей и недееспособных граждан.
  • Риск остаться без жилья минимальный. Проверка имущества и последующая регистрация права собственности происходят параллельно.
  • Гражданским кодексом РФ предусмотрена ответственность сторон договора в случае возникновения притязаний иных лиц. То есть, если появится лицо, законно претендующее на ваше имущество, бывший хозяин квартиры обязан возместить вам все убытки и вернуть вашу недвижимость.
  • Возможен обмен квартирами в разных районах и даже городах. «Чистоту сделки» проверяют два территориальных регистрирующих органа, взаимодействующих между собой. Регистрирует одна из юстиций по выбору сторон. Второй регистратор вносит запись об обременении на квартиру в своем регионе.

Количество таких сделок составляет 10–15%. Между тем мена квартиры или дома — доступная альтернатива купли-продажи в условиях стагнации рынка недвижимости и отсутствия свободных денег у населения. Недостатком является отсутствие конкурентоспособной цены. То есть, продать квартиру на открытом рынке можно дороже, чем например, стоит предлагаемое к равноценному обмену жилье.

Особенности альтернативной сделки

Примерно 80% всех манипуляций с недвижимостью совершаются через куплю-продажу. Стандартная схема: собственник хочет улучшить жилищные условия. Квартира выставляется на продажу на открытом рынке. Как только на нее найдется покупатель, заключается предварительный договор с предоплатой.

Продавец находит квартиру для себя и вносит предоплату, полученную от покупателя своей квартиры. Количество участников не ограничено.

Для сведения: альтернативная сделка предполагает в начале цепочки покупателя, который рассчитывается наличными, без предварительной продажи своей недвижимости.

Недостатки альтернативного обмена:

  • Несколько сделок, требующих регистрации, каждая оплачивается отдельно.
  • При большом количестве участников отследить «чистоту недвижимости» невозможно.
  • Продавая квартиру, собственнику и всем членам необходимо выписаться с жилплощади. Выписать несовершеннолетних и недееспособных граждан в никуда невозможно. Выписка и новая прописка занимают много времени.

Такая схема обмена популярна, потому что есть возможность выставить квартиру на открытый рынок и продать по выгодной цене. Купить новую также можно выгодно. Допустим, собственник давно ищет покупателей или срочно переезжает.

Как поменять старую квартиру на новую. Проверяем квартиру на чистоту без помощи юристов

Запрашиваем выписку из ЕГРП. Обратитесь в органы юстиции, они предоставляют такие выписки по письменному запросу. Запросить можно онлайн на сайте территориального регистрирующего органа. Заказывайте развернутый вариант, в нем будут указаны все совершаемые с имуществом сделки, основания приобретения в собственность и обременения.

Проштудируйте официальные сайты судов. В параметры поиска по судебным делам внесите фамилию собственника квартиры. Посмотрите, не является ли недвижимость предметом спора. Есть ли не вступившие в силу судебные решения относительно квартиры.

Попросите у собственника справку о прописанных на жилплощади лицах, справку о составе семьи. Поинтересуйтесь, как собственник приобрел квартиру. Если путем наследования, попросите показать документы с указанием всех наследников, их долей. Уточните, имеются ли у кого-то из родственников правопритязания на объект обмена. Если собственнику нечего скрывать, он согласится на ваши условия.

Если квартира в новостройке, то скорее всего она юридически чистая.

Равноценная сделка или обмен квартиры с доплатой

Цена является обязательным условием и договора купли-продажи, и мены. Оценить на глаз имущество не под силу даже специалисту с опытом. Не поленитесь заказать отчет об оценки. Если будет установлена разница в цене, внесите пункт о предоплате в договор.

Так как если юстицию сочтет, что указанная в нем стоимость не соответствует средней рыночной, то в регистрации откажут.
В качестве доплаты принимается любое имущество (движимое или недвижимое). Оно также проверяется на наличие обременений и возможность правопритязаний.

Установленная рыночная стоимость, равно как и наименование, и технические характеристики отражаются в условиях договора.

Квартиру также можно обменять, доплатив материнским капиталом. О том, как купить квартиру на материнский капитал, читайте в отдельном материале.

Таким образом, обмен квартиры процесс трудоемкий, требующий определенных знаний. Если вы не уверенны, что сможете предусмотреть все нюансы, обратись в риелторскую компанию, которая поможет и с юридическим оформлением, и с процессом сбора документов.
О том, как выбрать риелтора читайте здесь.

Источник: https://journal.regionalrealty.ru/kak-obmenyat-kvartiru/

Как выгодно обменять квартиру?

Как лучше обменять квартиру с доплатой
26 Апрель, 2011 – 06:57

У каждого владельца или нанимателя квартиры разное жилье – по метражу, расположению, количеству в нем жильцов. Не всем, но многим иной раз да и придет в голову мысль: «А как бы мне свою квартиру поменять на ту, что получше?» А бывают жизненные ситуации, когда обстоятельства прямо-таки требуют размена жилья. Посмотрим, какие варианты решений существуют.

Как обменять свою квартиру на другую?

Прежде всего, меняться можно только своей собственностью. То есть квартиры должны быть ранее приватизированными или купленными.

Квартиросъемщики, живущие в квартирах по договорам социального найма (муниципальное жилье), просто так взять и разменять их не могут (подробнее о таком обмене чуть позже).

Итак, заниматься обменом могут только владельцы свидетельств о праве собственности на квартиру.

Теперь о том, что такое собственно обмен, когда речь идет о жилье. Чаще всего прямого обмена «ты мне – я тебе» с недвижимостью не происходит.

В действительности речь идет в большинстве случаев все о той же купле-продаже. Например, человек, желающий разменять «трешку» и получить две однокомнатные или, например, двухкомнатную с доплатой, продает свою квартиру, а риэлтор ему подбирает подходящие по бюджету варианты, которые впоследствии и приобретаются по договору купли-продажи.

Но в тех редких случаях, когда квартирами действительно хотят обменяться, составляется договор мены.

«При обмене двух равноценных квартир заключается договор мены, приравненный к двум договорам купли-продажи, – говорит Татьяна Воробьева, руководитель подразделения «Тверское» «Московского агентства недвижимости».

– Существенным условием таких договоров является стоимость жилья. По соглашению продавца и покупателя в договоры прописывается одинаковая сумма».

Если кому-то придет в голову «светлая мысль» поменяться квартирами, составив взаимные договора дарения, то, предупреждает эксперт, такая сделка будет признана притворной. Поскольку, согласно ГК РФ, дарение бывает только безвозмездным, то есть даритель не может получить что-то взамен. Поэтому в суде такие сделки оспариваются.

Нужно быть бдительным, если вам предлагают обойтись без «волокиты и денег» и «просто поменяться» с помощью дарения, да еще и предлагают нигде документально не зафиксированную доплату. В итоге можно остаться без квартиры.

Поэтому для обмена, размена квартиры лучше всего обратиться к квалифицированному риэлтору. Он поможет сопроводить сделку и подберет варианты.

Обмен с доплатой: как определить, сколько просить?

Специалисты советуют не считать, на сколько метров будет увеличена или уменьшена площадь, а «танцевать» от конечной стоимости аналогичных объектов.

«Лучше ориентироваться на конечную стоимость, так как даже квартиры в одном доме могут выставляться по разным ценам, например, стоимость квартиры с хорошим и свежим ремонтом выше «убитого» варианта как минимум на 1 млн руб. Первый и последний этаж также дешевле.

Разница в ценах есть даже в пределах районов одного и того же округа», – подчеркивает Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость».

Интересно, что даже если обмениваются почти равнозначные варианты (то есть семья переезжает из одного района в другой, но площадь квартиры не меняется), объем доплаты может достигать 500 тыс. руб. и более.

Если обменять, например, «двушку» в Чертаново на «однушку» в отдаленном Братеево, то клиент может получить на руки 2 млн руб.

(хороший вариант для тех, кто хочет остаться с жильем, но вдруг срочно понадобились крупные деньги).

«Разница в цене между однокомнатной и двухкомнатной квартирами в спальных районах составит около 1,5 млн руб. (в случае схожего качества предложений), а если обмен затрагивает и престижность района, то как минимум 2 млн», – подытоживает Наталья Алиханова.

Довольно сложно обменять одну большую квартиру на две однокомнатных. Риелторы на Sebedom.ru уверены, что в границах одного района без доплаты не обойтись.

Так, например, «трешку» можно обменять на «однушку» и комнату в том же районе, или же получить взамен две «однушки», но в Подмосковье, причем не в самом ближнем.

Если нужны две квартиры в Москве, то лучше взять ипотечный кредит под залог одной из них и доплатить недостающее.

Как оговорить размер доплаты и что делать, если сделка затягивается?

Сейчас, конечно, рынок растет не такими темпами, как например в 2007-2008 годах, но тем не менее, если обмен затягивается, предложенная доплата может перестать устраивать встречную сторону сделки.

«Одним из способов зафиксировать свои намерения о покупке и условия продажи является предварительный договор. Такой договор, например, заключает Сбербанк при сделках с ипотечными квартирами, – разъясняет Татьяна Воробьева.

– Но предварительный договор накладывает и определенные обязательства. При невыполнении условий с таким документом можно обратиться в суд и выиграть процесс.

О серьезности намерений говорит и внесение задатка, который возвращается продавцом в двойном размере в случае отказа от продажи (статьи 380, 381 ГК РФ)».

Как заставить или убедить родственников разменять квартиру?

Масса ситуаций, когда один нерадивый родственник, он же владелец одной из долей, сильно «портит жизнь» остальным. Например, в трехкомнатной живет аж три поколения – семьи сестры и брата и их родители. Если родители против размена, тут ничего не поделаешь. Можно только продать свои доли, но разве купишь на них отдельное жилье?

Заставить собственника что-либо сделать с его имуществом нельзя. Тем более ничего не сделать, если родители – собственники, а дети там только прописаны.

Другое дело – муниципальное жилье, то есть занимаемое по договорам социального найма. Его возможно обменять и в принудительном порядке, через суд (эта норма регулируется ч. 3 ст.

72 Жилищного кодекса РФ), если не достигнуто согласие членов семьи нанимателя на размен.

Конечно, суд будет учитывать сложившиеся обстоятельства, а если в семье есть несовершеннолетние, то и мнение представителей органов опеки и попечительства.

Кроме того, бывает легче разъехаться «бывшим членам семьи», то есть бывшим супругам, когда семья по сути распалась и ее члены либо не проживают совместно, либо вынуждены терпеть друг друга, а то и новых супругов бывшей «половинки» (бывает и такое).

Более подробно о размене муниципальных квартир можно узнать на сайте ГУП «Московский городской центр арендного жилья», где освещена позиция Верховного суда по этому вопросу.

Собственно, ГУП МЦАЖ помогает обменивать социальное жилье и подбирать варианты.

Источник: http://www.volgastroy.ru/press/kak-vygodno-obmenyat-kvartiru

Как обменять квартиру правильно. Способы обмена недвижимости

Как лучше обменять квартиру с доплатой

Обмен недвижимости, по сути, является наиболее простым и удобным способом улучшения (изменения) жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд к новому месту жительства, избавляя участников сделки от хлопот. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru рассматриваются различные способы квартирного обмена, а также предоставлен список документов, которые необходимо подготовить для предстоящей операции.

Цели и средства

Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки:

Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания. В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» – именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Варианты проведения обмена недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город.

Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора.

Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям.

Второй вариант – прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта. Операция дает возможность поменяться приватизированными квартирами, а также – совершить обмен неприватизированных квартир.

Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру.

Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки.

Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить.

Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Сделка «trade-in»

Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы.

Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира.

Подобный способ обмена часто предлагается московскими агентствами недвижимости и является достаточно востребованным, поскольку сделка занимает крайне немного времени – от начала ее оформления до осуществления переезда необходимо порядка трех дней.

Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с новыми квартирами, все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка.

 Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства.

Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста.

Обмен ипотечного жилья

Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита.

Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги.

При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит.

Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно). Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью.

Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья.

Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

Налог при обмене квартиры

Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение. Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем.

При этом предполагается, что оплата за каждую из квартир, осуществляется в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены.

Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

Документы, необходимые при обмене квартиры

Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

  • ·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;
  • ·​ Кадастровый паспорт помещения;
  • ·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
  • ·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);
  • ·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц:

Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги.

Кроме того, согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;

Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где проживают несовершеннолетние (прописаны либо имеют доли).

Заключение

На основании сведений, изложенных в данной статье, специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура купли-продажи квартиры.

Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта.

В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Кроме того, специалист, работающий в агентстве недвижимости, способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов. А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_12039.html

Обмен квартиры с доплатой

Как лучше обменять квартиру с доплатой

Необходимость доплаты обусловлена множеством значимых факторов. Это может быть разная площадь обмениваемых объектов, разное техническое состояние, наличие обременений в виде ипотеки и другие. Обмен квартир с доплатой происходит путем подписания договора обмена или купли-продажи (альтернативной сделки).

Порядок заключения договора обмена

Обмен в полном смысле возможен только в отношении квартир, находящихся в муниципальной собственности (неприватизированных). Учитывая то обстоятельство, что на отечественном рынке осталось около 5% неприватизированной недвижимости, подобные сделки совершаются крайне редко.

Обмен происходит с участием местной администрации (наймодателя). Пользователи обоих обмениваемых квартир должны обратиться к нему с письменной просьбой о даче разрешения на сделку.

К обращению прилагаются:

  • копии паспортов главных квартиросъёмщиков и других зарегистрированных по данному адресу членов семьи;
  • технические и кадастровые паспорта;
  • договора социального найма;
  • выписки из домовых книг;
  • нотариально заверенные согласия на обмен от прочих зарегистрированных членов семьи.

При получении разрешения на обмен, пользователи квартир составляют предварительное соглашение и передают его на утверждение местной администрации. При положительном исходе стороны переходят к фактическому обмену квартирами.

Доплата (при необходимости) оформляется в отдельном порядке. Надо сказать, что местная администрация не допускает неравнозначного обмена при значительной разнице в стоимости объектов. Если сумма относительно небольшая, то доплата оформляется в виде отдельного соглашения или расписки. Чтобы установить ее размер, стороны заказывают оценочную экспертизу своих квартир.

Порядок заключения договора купли-продажи (альтернативная сделка)

Суть подобного «расклада» в том, что собственники обмениваемых квартир заключают два договора купли продажи одновременно. Сделка может совершаться в присутствии нотариуса, хотя нотариальное заверение не является обязательным условием. В любом случае после государственной регистрации все сделки приобретают одинаковую юридическую силу.

Для обмена обоим собственникам потребуются следующие документы:

  • технические и кадастровые паспорта квартир;
  • выписки лицевых счетов (могут заменяться выписками из домовых книг);
  • экспертные заключения об оценке объектов;
  • согласия супругов на обмен (если квартиры приобретены во время брака);
  • свидетельства о заключении или расторжении брака (если имеется);
  • разрешение органов опеки (если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан);
  • квитанция об оплате госпошлины (для регистрации);
  • акт приема-передачи недвижимости, подтверждающий фактическую смену собственников;
  • паспорта.

При наличии указанных документов, стороны подписывают договора купли-продажи, после чего с приложенными документами передают их на регистрацию в Росреестр.

Сделать это можно тремя способами:

  • при личной явке в местное подразделение регистрирующего органа;
  • в МФЦ;
  • на сайте «Госуслуги» или официальном сайте Росреестра.

Сделка регистрируется в течение 3 дней. При подаче документов посредством МФЦ, этот срок увеличивается до 5 дней. По итогам регистрации собственники обмениваемых объектов получают выписки из Единого реестра, подтверждающие переход права собственности.

Как происходит доплата

Разница в цене при альтернативной сделке погашается путем передачи денег через банковскую ячейку. Договор аренды ячейки заключает с банком доплачивающая сторона. Делается это заранее, до заключения сделки.

Средства вносятся в ячейку, ключ от которой передается собственнику, которому причитается доплата. Получить деньги он может сразу после регистрации сделки.

В банк он должен предоставить те же документы, которые требовались для заключения договоров, а также выписку из ЕГРН, подтверждающую юридическую смену собственников. После проверки документов банком, гражданин получает право на изъятие средств из ячейки.

Оформить доплату можно также с помощью расписки или нотариально заверенного соглашения. В содержании этих документов обязательно указывается, что средства передаются в целях доплаты при обмене неравноценными объектами недвижимости.

В любом случае, наиболее безопасной с физической и юридической точки зрения считается передача средств через банковскую ячейку.

Источник: https://pravila-deneg.ru/sdelki-po-obmenu/obmen-kvartiry-s-doplatoj

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.